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 Nº 1283. 1  de marzo de 2019

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Tema de Portada de El Nuevo Lunes / Nuria Díaz

La Ley Hipotecaria acaba con las claúsulas suelo y libera de gastos al consumidor, pero no pone coto a productos vinculados, cobro de comisiones o ‘fondos buitres’

Calviño aprieta a la banca, pero no la ahoga

Con tres años de retraso, la ministra de Economía, Nadia Calviño, ha conseguido que el Congreso dé luz verde a la nueva Ley Hipotecaria, evitando una multa para España que podría haber llegado a los 700 millones de euros. Una norma que, según las asociaciones de consumidores y despachos de abogados, mejora el primer proyecto del Partido Popular y ‘aprieta’ a la banca poniendo fin a las claúsulas suelo, exigiéndole más información, y cargándola con la mayoría de los gastos de constitución de las hipotecas. Pero, advierten, se queda corta a la hora de poner coto a productos vinculados, cobro de algunas comisiones o la acción de los ‘fondos buitres’.

La ministra de Economía, Nadia Calviño, ha logrado aprobar ‘in extremis’ la nueva Ley Reguladora de los Contratos de Crédito inmobiliario. / EUROPA PRESS

El nuevo texto incorporará finalmente la enmienda introducida por el Senado para que no entre en vigor hasta tres meses después de su publicación en el BOE, dando más tiempo a los bancos para adaptarse

No la sacó adelante su ideólogo, Luis De Guindos, ni su fugaz sucesor Román Escolano. Ha sido la ministra de Economía del Gobierno socialista de Pedro Sánchez, Nadia Calviño, la que finalmente y tras un duro trámite de enmiendas en el Senado, ha acabado con el vía crucis de una ley que Bruselas lleva reclamándonos tres años so amenaza de multa millonaria. Al final, y prácticamente en el tiempo de descuento de un Gobierno que ya ha convocado elecciones, Calviño ha evitado la sanción, que podría haber llegado a ascender a más de 700 millones, y ha conseguido modificarla al extremo de que, en términos generales, todas las asociaciones de consumidores se muestran de acuerdo en que mejora sensiblemente el proyecto inicial de Guindos, ahora vicepresidente del Banco Central Europeo. En resumen, fuentes del sector señalan que lo primordial es que se erradican las cláusulas suelo y hace recaer en los bancos la mayor parte de los gastos de constitución de una hipoteca, excepto los de tasación, que seguirá sufragando el cliente.

El nuevo texto abarata las comisiones de cancelación anticipadas de los préstamos a tipo variable hasta eliminarlas a partir de los cinco años de vigencia del contrato. Asimismo, anula la comisión a partir del tercer año en la conversión de tipo variable a fijo, y rebaja los gastos de aranceles y notaría.

También especifica que, durante los siete días previos a la firma del contrato, el hipotecado deberá ser informado de su contenido y de la existencia de cláusulas potencialmente abusivas u opacas. El objetivo es que los prestatarios puedan conocer con exactitud el coste que en el medio y largo plazo les va a suponer la financiación que contratan, lo que les permitirá realizar una planificación financiera a largo plazo, a la par que favorece la simplicidad en la redacción de los contratos y en consecuencia la transparencia con los prestatarios.

Por otro lado, la nueva regulación establece que para que se pueda iniciar la ejecución de un préstamo hipotecario deben haberse producido nueve impagos mensuales, o del 2% del capital concedido, durante la primera mitad de la vida del préstamo. Durante la segunda mitad, el porcentaje es del 4% o de doce cuotas mensuales impagadas.

Pero, pese a todo, los consumidores alertan de que no acabara con los abusos de la banca porque, por ejemplo, no pone coto a productos vinculados, al cobro de algunas comisiones o a la acción de los llamados fondos buitres. Además, el nuevo texto incorporará finalmente la enmienda introducida por el Senado para que no entre en vigor hasta tres meses después de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), dando más tiempo a los bancos para adaptarse.Desde ADICAE por ejemplo, señalan que en líneas generales la ley no ha corregido aspectos que favorecían a las entidades financieras como reorientar el mercado hacia las hipotecas a tipo fijo y lo que es más peligroso: las engañosas y fraudulentas hipotecas a tipo mixto.  ADICAE cree que no se ha producido el cambio radical que necesitaba la norma para evitar fraudes y defender a los consumidores, especialmente a los más desfavorecidos. “La ley de crédito inmobiliario no acaba con la especulación y los fondos buitre podrán seguir campando a sus anchas aprovechándose de la crisis económica”-señalan. Respecto a los desahucios, ADICAE considera ridículo el aumento de 9 a 12 cuotas impagadas (o el 3% del préstamo) para considerar vencida la hipoteca y ejecutarla, sin que el Código de Buenas Prácticas y otras medidas pongan fin a esta situación. La asociación, en sus alegaciones remitidas a los grupos parlamentarios, proponía acercarnos a países de nuestro entorno donde el vencimiento anticipado supone un porcentaje muy superior del préstamo: Alemania (10%), Italia (12,5%) o Francia (20%).

Pese a la desaparición de las cláusulas suelo y clarificar el reparto de gastos aún las entidades pueden volver a las andadas con la libertad que otorga la norma en los productos vinculados y el cobro de comisiones, desde a la de apertura a la de amortización, donde en las hipotecas a tipo fijo son mucho más caras que las variable
Desde Arriaga Asociados, uno de los bufetes de abogados que más casos ha llevado y lleva de abusos de la banca, señalan que “lo que hay de diferente en la nueva Ley reguladora de los contratos de crédito Inmobiliario, es que el legislador ha entrado a limitar más y de una forma más concreta el mundo hipotecario de lo que había venido haciendo hasta ahora; es decir, describe cómo debe actuar el Banco en el momento de negociar un préstamo, y establece los porcentajes y plazos de tiempo de la mayoría de las condiciones y cláusulas de las hipotecas. Además, se amplía el ámbito de aplicación a prestatarios o fiadores persona física, incluido los autónomos y la autopromoción.

“Esto, a simple vista, puede parecer beneficioso para el consumidor, pues acota la libertad del banco para actuar en perjuicio del consumidor, pero –señalan- la realidad es que no lo es, pues el contenido de estas limitaciones es más beneficioso para la banca que para la protección del consumidor.

A modo de ejemplo, señalan que “en el momento de negociar las condiciones del préstamo entre el banco y el consumidor, la nueva Ley traslada la responsabilidad que tiene la banca de informar correctamente al cliente, hacia el tejado de los Notarios, que ahora tendrán un papel mucho más importante. Por otro lado, los límites que se imponen a las cláusulas del préstamo son más elevados y más amplios que los límites reconocidos por los Jueces y Tribunales para determinar que una cláusula es abusiva”.

Otro aspecto que critican desde Arriaga es que no se le exige al Banco aumentar la calidad de la información suministrada, ni ejemplificar con productos de la propia entidad o de otras entidades. Por el contrario, es al Notario -una figura al alza en la nueva norma- al que se le impone la obligación de comprobar la correcta información trasladada al consumidor; recordemos que el Notario es un fedatario público, no un profesional financiero. Esta modificación de la ley No mejora la calidad de la información que se debe trasladar al cliente, pero SÍ evita futuros litigios contra la banca, pues las nuevas funciones del Notario sirven de prueba en contra del consumidor y a favor del Banco”.

Desde la Asociación Española de la Banca (AEB) no están de acuerdo. “La nueva ley es mucho más exigente para los bancos que la norma europea que busca trasponer. En concreto, la norma impone limitaciones sobre la compensación derivada del derecho de los clientes para amortizar anticipadamente su crédito hipotecario. Esto puede tener un coste significativo para los bancos, lo que podría afectar a la disponibilidad de crédito hipotecario a tipo fijo. De manera similar las restricciones a la ejecución de hipotecas debilitan la garantía de los préstamos, lo que puede encarecer la financiación de los bancos en los mercados mayoristas y reducir su capacidad de gestionar el riesgo asumido en su actividad.

 

Frenazo a la firma de hipotecas por el IAJD

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas subió un 10,3% en 2018 respecto a 2017 hasta sumar un total de 345.186, la mayor cifra alcanzada en los últimos siete años, aunque el ritmo de crecimiento se modera en los últimos tres y en diciembre se nota un ligero descenso que -según los expertos- podría haber estado influido por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Con este incremento en 2018, la firma de hipotecas sobre viviendas encadena su quinto aumento anual consecutivo después de caer ininterrumpidamente en los siete años anteriores, desde el inicio de la crisis. No obstante, el alza de hipotecas del año pasado se ha moderado respecto a tres años inmediatamente anteriores, según se extrae de los datos provisionales publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

En 2018, la firma de hipotecas se colocó bajo el foco después de que el Tribunal Supremo acordara que el pago del IAJD recayera en los bancos, para luego desdecirse y atribuirlo a los particulares, lo que provocó la reacción inmediata del Gobierno, que mediante un decreto urgente decidió que esta tasa debía recaer en las entidades financieras.

ADICAE recuerda que no es un asunto cerrado. La asocación de consumidores ha presentado 107 demandas en 28 provincias diferentes de 15 Comunidades Autónomas. Lo ha hecho frente a 30 grupos bancarios actuales agrupando a más de 2.000 consumidores. La asociación hace un llamamiento a todos los afectados a sumarse a estas reclamaciones colectivas. 

 

 

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