Tema de Portada de El Nuevo Lunes / Nuria Díaz.
Tipos bajos, poca rentabilidad y mucha competencia. Este es el coctel molotov que ha provocado que los bancos españoles –con bajas rentabilidades y mucha presión de los nuevos competidores digitales–, lleven semanas metidos en una guerra sin cuartel por ganar clientes. El arma: las hipotecas a tipo fijo, hasta ahora caras, pero que a costa de recortar y recortar los precios, se han convertido en las inesperadas protagonistas de una batalla en la que es difícil mantenerse al margen. Evo Bank, Openbank o BBVA ofertan préstamos hipotecarios a tipo fijo con una tasa inferior a la barrera psicológica del 2%. Algunos analistas advierten de que, en breve, la guerra empezará a enfriarse.
Hace unos días, Evo Banco rompía el mercado al anunciar que reducía el precio de su hipoteca fija a 30 años hasta el 1,91% TAE, situándose en la actualidad como la más competitiva del mercado financiero español. Además de la reducción de 30 puntos básicos en el diferencial aplicable respecto al precio anterior (pasando del 1,85% hasta el 1,55% TIN), la hipoteca de Evo libera a los clientes de comisiones bancarias, no exige vinculación a otros productos financieros, no requiere saldos ni ingresos mínimos y no obliga a consumos de medios de pago. Desde la entidad señalan que este producto es una muestra más de cómo han reactivado en este año que termina su apuesta por el mercado hipotecario pasando de gestionar 745 a 808 millones de euros a cierre de octubre, lo que supone un incremento del 8,5% de la cartera hipotecaria gestionada en lo que va de año. Evo Banco se integró en el grupo Bankinter el pasado mes de mayo. Entre junio y septiembre captó 25.000 clientes.
Este préstamo es el más barato por el número de años, pero no el primer producto de estas características. Otros cuatro bancos disponen de hipotecas a tipo fijo con una TAE inferior al 2%, un porcentaje que muchos analistas consideran como una barrera psicológica. BBVA ofrece unos tipos del 1,747% y del 1,953% para amortizaciones de hasta 15 años y de entre 16 y 20 años, respectivamente; mientras que Coinc oferta un 1,99% solo para préstamos a 10 años. La oferta de Openbank, por otra parte, se sitúa por debajo del 2% siempre que la financiación solicitada se sitúe por debajo del 80% y en el caso de que alcance esta cifra, se amortice en un máximo de 25 años. Por último, MyInvestor también cuenta con un préstamo al 1,79% o 1,987% TAE, pero para amortizaciones a 15 y 20 años.
Hace unos días, Evo Banco rompía el mercado al anunciar que reducía el precio de su hipoteca fija a 30 años hasta el 1,91% TAE, situándose en la actualidad como la más competitiva del mercado
Si algo pone de manifiesto esta guerra de las hipotecas, además de que no es fácil evadirse cuando el resto del sector está volcado en la captación de clientes, es que lo es de las hipotecas fijas, un producto que muchos expertos consideraban en desuso, pero que se han convertido en la principal arma de esta nueva batalla. Tanto es así que los tipos, fijos y variables, empiezan a converger.
María Rodríguez, analista financiera de AFI, lo explica: «Las hipotecas a tipo fijo se están perfilando como el nuevo producto bancario de vinculación del cliente con la entidad a largo plazo ante el panorama de tipos bajos, intentando buscar la vinculación a través del plazo de las mismas y la comercialización de otros productos (seguros, fondos de inversión, etc…) con los que puedan incrementar su rentabilidad a través del cobro de comisiones que estas partidas generan. De esta forma, con la previsión de que el Euribor a doce meses se mantenga en terreno negativo hasta bien entrado 2024 según las estimaciones últimas de mercado, las entidades bancarias deben buscar nuevas formas de vinculación y mantener unos ingresos fijos, de ahí la fuerte apuesta por las hipotecas, y más concretamente, de las hipotecas a tipo fijo”.
Rodríguez está de acuerdo en que la batalla está siendo agresiva. “Adicionalmente, el incremento de la competencia, con entidades de pequeño tamaño y en consumo, así como la potencial entrada de las grandes firmas tecnológicas que intentan hacerse con una cuota del mercado en ciertos puntos de la cadena de valor, está forzando a las entidades a desarrollar campañas cada vez más agresivas en cuanto a disminución del precio, buscando atraer a nuevos clientes y sortear la ralentización que se está observando en el crecimiento del crédito. Esto ha llevado a que algunas entidades hayan roto el umbral del tipo fijo a largo plazo (30 años) por debajo del 2%.”
Una estrategia sobre la que los supervisores han puesto el foco preocupados por su rentabilidad a largo plazo, ya que ante subida de tipos las entidades podrían perder un coste de oportunidad y convertir un producto rentable como es ahora en menos rentable en el futuro. Andrea Enria, presidente del Mecanismo Único de Supervisión (MUS), dependiente del BCE aprovechaba su primera visita oficial a España hace unas semanas para lanzar una advertencia al sector financiero. Los expertos señalan que hacer frente a la prolongación del entorno de tipos cero anunciada por los bancos centrales, unido a las ligeras subidas en los tipos iniciales de los préstamos a tipo variable, ha hecho que ambos tipos comiencen ya a converger. Algo bastante anómalo.
Andrea Enria, presidente del Mecanismo Único de Supervisión (MUS), dependiente del BCE, ha lanzado una advertencia al sector financiero sobre estos precios bajos a largo plazo
El propio Banco de España también predice y advierte en su última Encuesta sobre Préstamos Bancarios hecha pública recientemente por el Banco de España que no solo se va a prolongar la fuerte bajada de precios que estamos viviendo, sino también una relajación en los criterios de por la mejora de las perspectivas económicas y el mejor perfil de los solicitantes.
Aún asi todos tienen sus ofertas. En Bankinter señalan que la evolución de su producción hipotecaria está siendo muy satisfactoria este año. En los primeros nueve meses de 2019, la nueva producción hipotecaria que ha hecho asciende a 2.094 millones de euros, un 12% más que en el mismo periodo de 2018. Y supone ya el 5,9% de cuota de mercado en España, con un loan to value del 65%.
En Bankia continúan con la comercialización de sus hipotecas Sin Comisiones. No exigen al cliente la contratación de productos adicionales. El único requisito es domiciliar la nómina en la entidad.Durante los nueve primeros meses del año, las hipotecas a tipo fijo centraron el 48% del importe formalizado, mientras que las hipotecas a tipo variable concentraron el resto. La más barata de las que ofrecen a tipo fijo, a 30 años, hasta el 80 % de la inversión para vivienda habitual, es desde un 1,85 % TIN, 2,16 % TAE, para ingresos iguales o superiores a 3.000 euros.
Por encima del 2% TAE estan también las ofertadas por Caixabank, que ha mantenido el iterés de su hipoteca Casa Fácil Fijo en el 3,5% a 30 años.
En Unicaja ofrecen, por ejemplo, rebajas en el tipo de interés sujetas a la contratación de otros productos o una financiación de hasta el 80%. En el caso concreto de los jóvenes, desde Unicaja Banco indican que es un colectivo al que le prestan especial atención.
¿Queda margen para abaratar aún más el tipo
de interés?
Después de meses de protagonismo de las hipotecas fijas, protagonismo que en térmios generales aún perdura, lo cierto es que algunos analistas comienzan a detecar signos de agotamiento. “El margen para reducir precios, y máxime después del toque de atención del BCE, se está agotando”.
El máximo histórico de su contratación se produjo el pasado mes de junio, al llegar al 44,5% según datos del INE. Así, son varias las entidades que han comenzado a encarecer un poco el interés de sus préstamos. Eso si, principalmente los de tipo variable.
El Banco Santander ha encarecido este tipo de hipotecas al pasar de un interés del 1,49% al 1,7%. Según el portal idealista, el banco ha elevado 20 puntos basicos el dierencial de sus presamos variables hasta dejarlo en el 2,29% durante los primeros 12 meses de vida de la hipoteca y en el 1,29 a partir de entonces.
En este caso de trata de la opción que financia hasta el 60% del valor de tasación de la casa, además de que es necesario suscribir otro tipo de productos. En estos momentos la entidad presidida por Ana Botín tiene un saldo vivo hipotecario de casi 60.000 millones de euros, de los que entorno al 90% esta vinculado a un tipo de interés variable.
Pero hay que recordar que Santander cuenta con Openbak, su filial 100% digital, y es ahí donde está dando más batalla.
Este ensayo de repunte de los precios podra tener que ver con que el Banco de España acaba de anunciar que el euribor subó en noviembre hasta el -0,272% desde el 0,304 del mes anterior. Aunque esto significa su tercer aumento consecutivo, el nuevo valor es el quinto más bajo reistrado nunca.
