Julio Rodríguez López
El pasado jueves 27 de octubre de 2022, el Banco Central Europeo (BCE) elevó un 0,75% los tipos de interés, situando el tipo principal en el 2%. Esta actuación ha sido paralela a las elevaciones de los tipos de intervención realizadas por los más importantes bancos centrales del mundo. A dichas elevaciones les han sucedido incrementos significativos en los tipos de interés de los préstamos destinados a comprador de vivienda. Las elevaciones de los tipos de interés han afectado, sobre todo, a los hogares que adquirieron la vivienda mediante un préstamo a interés variable. Tales hogares han empezado a registrar aumentos importantes en la cuota mensual a pagar para la amortización del préstamo. El cambio en la política monetaria, en agudo contraste con el perfil expansivo de la misma durante la década precedente, es el principal factor responsable del retroceso de los mercados de vivienda.
Los impactos de los más altos tipos de interés sobre la renta de los hogares serán mayores para los que hicieron el último ajuste de tipos a fines de 2021
En la revista semanal ‘The Economist’, en el número aparecido el pasado 22 de octubre, se ha publicado un estudio de la evolución de los mercados de vivienda en 17 países desarrollados (“Property Markets. The crack-up”). En dicho trabajo se considera que hay tres variables que determinan el alcance del retroceso de los mercados de vivienda. El primero es la intensidad del aumento reciente de los precios de la vivienda. Los mercados de vivienda que han registrado recuperaciones importantes después del paso de la pandemia son especialmente sensibles al enfriamiento de la demanda de vivienda ocasionado por los aumentos en los tipos de interés.
La segunda variable corresponde a los niveles de endeudamiento, en especial al nivel de la deuda de los hogares. Cuanto mayor es la relación entre la deuda de los hogares y la renta disponible de los mismos, los propietarios de vivienda son más sensibles a mayores pagos por la hipoteca de la vivienda. Hay países en los cuales la crisis financiera asociada con el “pinchazo” de la burbuja inmobiliaria de 2007-09 tuvo una escasa incidencia, pero después de ese periodo han registrado aumentos espectaculares en la deuda de los hogares, como es el caso de Australia, Canadá y Suecia.
La tercera variable que determina la intensidad de la recesión en los mercados de vivienda es la rapidez con la cual los más altos tipos de interés afectan a los hogares endeudados y a los que aspiran a comprar una vivienda. Los hogares que compraron la vivienda con un crédito a interés variable sufren aumentos en la cuota a pagar desde el momento en que hay que actualizar el tipo de interés. Estos hogares soportan una reducción inmediata en la renta disponible.
En Australia y Canadá los créditos a interés variable suponen los dos tercios de los préstamos hipotecarios para compra de vivienda, mientras que en Canadá dicha proporción es el cincuenta por ciento. Abundan los casos de tipos de interés fijos durante un corto periodo, de menos de dos años, caso de Nueva Zelanda. En el Reino Unido la mitad de los nuevos préstamos formalizados en 2021 fueron a tipos de interés fijos durante un periodo de dos años.
Se prevé, pues, un descenso importante en las ventas de viviendas y en los precios de las mismas en 2022-23, cuyo inicio se ha producido a partir del tercer trimestre de 2022. Todo indica, sin embargo, que la recesión de los mercados en cuestión será inferior a la registrada en 2007-09, cuando una importante crisis financiera acompañó los retrocesos de los mercados de vivienda. En general, los descensos en los precios de la vivienda han precedido a las recesiones del conjunto de la economía, pues la vivienda supone la mitad de la riqueza de los países desarrollados. El retroceso agudo de dicha riqueza reduce el consumo de los hogares, situación que persistirá en tanto continúen elevándose los tipos de interés.
Según el trabajo citado de ‘The Economist’, los países hasta ahora más afectados por el retroceso de ventas y precios de la vivienda han sido, por orden decreciente, Canadá, Países Bajos, Australia, Nueva Zelanda, Noruega y Suecia.
En España ha habido importantes aumentos de los precios de la vivienda entre 2019 y 2022 (15,1%). El nivel de endeudamiento de los hogares ha crecido de forma moderada después de 2013. Sin embargo, los créditos a interés variable tienen en España un peso elevado dentro del conjunto de préstamos hipotecarios para compra de vivienda, según los datos publicados por la Asociación Hipotecaria Española. A fines de 2021 los préstamos a interés variable suponían el 75,1% del conjunto de la cartera, aunque dicha proporción ha debido disminuir en 2022, a la vista del predominio de los préstamos a interés fijo entre los nuevos préstamos formalizados en la primera mitad de este año.
Los impactos de los más altos tipos de interés sobre la renta de los hogares serán mayores para los que hicieron el último ajuste de tipos a fines de 2021, cuando el Euribor a doce meses, principal índice de referencia de los préstamos a interés variable, se situaba en torno al menos 0,5%. En octubre de 2022 dicho indicador ha ascendido hasta el nivel de 2,629% y los mercados esperan que el BCE continuará elevando los tipos de interés sobre el actual nivel del 2%.
En las próximas semanas de este mismo año los pagos a los bancos crecerán más de 200 euros al mes, desde 636 euros hasta 850 (un 33,6%), en el caso de un préstamo de 145.000 euros, con 20 años por pagar y un tipo de interés de alrededor del Euribor más un 1% (B. Jopson, “Viene el lobo: los tipos de interés crecientes empujarán a los hogares españoles hasta el límite”. ‘Financial Times’, 3.11.2022).
Desde hace varias semanas se anuncia un posible protocolo a firmar por los bancos para hacer frente a la mayor morosidad que puede provocar la actualización de los tipos de interés de los préstamos. El acuerdo entre gobierno y bancos se retrasa, pero algo deberá hacerse para reducir el alcance de la reducción de la renta disponible de los hogares provocada por las alzas de los tipos de interés, originadas a su vez por las decisiones del BCE.
Vocal del Consejo Superior de Estadística del INE. Doctor en CC. Económicas por la UCM (1977). Es Estadístico Superior del Estado, en situación de excedencia, y Economista Titulado del Banco de España, en situación de jubilación. Ha sido consejero de Economía de la Junta de Andalucía, presidente del Banco Hipotecario de España, presidente de Caja de Ahorros de Granada, presidente del Consejo Social de la Universidad de Granada y gerente de la Universidad de Alcalá de Henares. Actualmente es miembro de Economistas frente a la Crisis y de la Plataforma por una Banca Pública.
