Julio Rodríguez López
En las semanas previas al inicio de la campaña de las elecciones municipales y autonómicas de 29 de mayo de 2023 la política de vivienda ha adquirido un especial protagonismo en España. Se ha insistido con frecuencia que dicha política es el pilar débil del Estado del Bienestar, diferenciado de los pilares principales (educación, sanidad y pensiones) de este último. Entre las propuestas y actuaciones a desarrollar para superar la penosa situación del acceso a la vivienda destaca, en primer lugar, el impulso político aportado para la aprobación del proyecto de Ley de Vivienda. En segundo lugar, aparecen las propuestas específicas sobre objetivos de política de viviendas emanadas del Gobierno. En tercer lugar, destacan las iniciativas concretas puestas en marcha, caso de la línea de financiación de la construcción de nuevas viviendas de alquiler social, la venta de terrenos del Ministerio de Defensa al Mitma y la creación de una línea de avales del ICO para que los compradores de viviendas dispongan de financiación de hasta el 100% del precio de venta.
La ley establece el ambicioso objetivo de alcanzar en 20 años un parque mínimo de viviendas sociales equivalente al 20% de los hogares en las zonas tensionadas
La Ley por el Derecho a la Vivienda de 2023 tiene como objetivo principal regular el derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada. La ley incluye instrumentos necesarios para realizar una política de vivienda más ambiciosa que las desarrolladas hasta el momento (registros de demandantes y de contratos de alquiler, más proporción de suelo para vivienda protegida, carácter permanente de las viviendas protegidas, desgravación fiscal a la reducción de alquileres). La ley establece el ambicioso objetivo de alcanzar en 20 años un parque mínimo de viviendas sociales equivalente al 20% de los hogares en las zonas tensionadas.
La Ley de Vivienda introduce la posibilidad de establecer controles de los precios del alquiler en las denominadas “zonas de mercado residencial tensionado”. En las viviendas ya arrendadas en los últimos cinco años la renta pactada se podrá incrementar hasta un 10% sobre la última renta. Si el arrendador es un “gran tenedor” (titular de hasta cinco inmuebles residenciales) la renta del nuevo contrato no podrá exceder el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de números índices de referencia. Se han fijado topes al aumento de los alquileres en 2023 y 2024, previéndose el funcionamiento de un índice de referencia para 2025. La declaración de zona tensionada corresponde a las comunidades autónomas.
Se han subrayado algunos puntos significativos que el proyecto de Ley no aborda. Entre los mismos destacan los relativos a la garantía de financiación de los planes de vivienda (no es posible financiar el necesario aumento del parque social a partir de recursos presupuestarios), abrir la posibilidad de que en todas las ciudades de España se puedan establecer áreas de tanteo y retracto sobre las transacciones inmobiliarias de viviendas, la conveniencia de que el control de alquileres se aplique a todo el parque de alquileres, la necesidad de plantear instrumentos de prevención de los desahucios (Carme Trilla, “Ley de vivienda: para que sirve y para que no”, ‘El País’, 19 de abril de 2023).
El gobierno de España ha puesto en marcha un Plan de Viviendas en Alquiler Asequible cuyo objetivo es movilizar un total de 184.000 viviendas en alquiler social o a precio asequible. De dicho total, 123.040 viviendas las movilizaría el Gobierno, 50.000 procederían de las viviendas que posee Sareb y 11.000 procederían de un Fondo Social de Viviendas. La empresa pública Sepes, las viviendas de Sareb y los recursos procedentes del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, junto al ICO, son los principales instrumentos del citado Plan de Viviendas en Alquiler Asequible. Falta por precisar en qué plazo se lograría la transformación en viviendas terminadas de las viviendas “movilizadas”.
La mayoría de los países de Europa Occidental dispone de un parque de alquiler social público que sirve a los hogares de rentas modestas. La importancia de dicho parque varía sensiblemente entre un país y otro. Para la creación de los mismos ha sido frecuente la financiación crediticia, no presupuestaria, “a la piedra”, y ello con recursos diseñados con la finalidad de contribuir a dicha financiación. Es el caso de la Libreta A existente en Francia, que los hogares pueden depositar en las cajas de ahorros, con retribución del 3%. Los recursos obtenidos por dicha vía se dedican a la financiación de viviendas sociales, que realiza sobre todo un banco público, la Caisse des Depots.
Un Acuerdo de Consejo de Ministros de 9 de mayo ha abierto una línea de préstamos de 4.000 millones de euros para financiar la compra de suelo, la construcción de vivienda nueva y la compra de edificios para rehabilitar y las actuaciones de rehabilitación. El ICO canalizará los recursos hacia los promotores directamente o a través de entidades financieras. El Gobierno estima que podrán construirse unas 43.000 viviendas mediante la financiación citada. En el mismo Consejo de Ministros se aprobó la compra de suelos al Ministerio de Defensa para potenciar la promoción de vivienda asequible. Para realizar la compra se empleará a la empresa Sepes, dependiente del Mitma. El total de terrenos asciende a 8,25 millones de metros cuadrados de terrenos públicos, situados en 34 municipios de 14 comunidades autónomas, con un valor estimado de 620 millones de euros. El objetivo es construir sobre dichos suelos unas 20.000 viviendas asequibles.
El Consejo de Ministros de 9.5.2023 aprobó la concesión de avales del 20% de la hipoteca para la compra de vivienda habitual para jóvenes de hasta 35 años y familias con menores a su cargo, de forma que el préstamo hipotecario para la compra de vivienda alcance al 100% del precio de venta. Los ingresos individuales llegarán a hogares con ingresos anuales de hasta 37.800 euros, cuantía a superar en determinadas condiciones (el ingreso medio anual por hogar en 2022 ascendió en España a 32.216 euros, según la Encuesta de Condiciones de Vida y el salario medio anual fue de 25.280 euros en dicho ejercicio). El aval durará diez años. El coste del aval otorgado por el Mitma a través del ICO será asumido por la entidad de crédito. Se abre la puerta a establecer un precio máximo de la vivienda a adquirir. Una medida equivalente está en vigor en la Comunidad de Madrid desde el verano de 2022, donde el precio máximo de la vivienda a adquirir asciende a 390.000 euros. Un sistema equivalente (“help to buy”) se ha aplicado durante diez años en el Reino Unido, donde el precio máximo de las viviendas cuya compra se ha avalado asciende a 600.000 libras. A la vista de las dificultades de acceso al alquiler por los hogares con los salarios ahora vigentes, las viviendas a adquirir en la línea citada deberían ser viviendas protegidas y de promoción privada, para que las de iniciativa pública se destinen a incrementar el parque público de vivienda social.
Vocal del Consejo Superior de Estadística del INE. Doctor en CC. Económicas por la UCM (1977). Es Estadístico Superior del Estado, en situación de excedencia, y Economista Titulado del Banco de España, en situación de jubilación. Ha sido consejero de Economía de la Junta de Andalucía, presidente del Banco Hipotecario de España, presidente de Caja de Ahorros de Granada, presidente del Consejo Social de la Universidad de Granada y gerente de la Universidad de Alcalá de Henares. Actualmente es miembro de Economistas frente a la Crisis y de la Plataforma por una Banca Pública.
