Julio Rodríguez López
Durante el primer cuatrimestre de 2023, el mercado de vivienda mantuvo en España el perfil de menor actividad iniciado en los últimos meses de 2022. En el presente ejercicio se ha desacelerado el crecimiento de los precios de la vivienda y se ha vuelto a acelerar el aumento de los alquileres. La nueva financiación a comprador ha descendido de forma clara respecto del año precedente y los tipos de interés han crecido de forma continuada en los cuatro primeros meses del año.
2022 fue un año especialmente dinámico en el mercado de la vivienda en España. Según la información procedente de los notarios, las compraventas de vivienda ascendieron en 2022 a 721.300, un nivel espectacular, próximo a los alcanzados durante los primeros años de la burbuja que terminó en 2008.La recuperación posterior al retroceso a que dio lugar la pandemia en 2020 se extendió a los dos años siguientes, apareciendo indicios de agotamiento en el último trimestre de 2022. Esta evolución coincidió con la elevación de los tipos de interés de la financiación crediticia derivados de las políticas más restrictivas implantadas por los bancos centrales. Este fue el caso del Banco Central Europeo (BCE), que elevó el tipo de interés de la facilidad de depósito en un 3,75% entre julio de 2022 y mayo de 2023, lo que ha ejercido una presión alcista significativa sobre la evolución del Euribor a doce meses, el índice de referencia más empleado en los préstamos hipotecarios a interés variable para compra de vivienda.
De acuerdo con la Encuesta sobre Préstamos Bancarios del BCE, los bancos de la Eurozona endurecieron las condiciones de financiación en el cuarto trimestre de 2022 y en el primer trimestre de 2023, en especial en el primero de los dos trimestres citados. Las percepciones de los bancos de unos riesgos generales mayores fue el principal factor que explicó el endurecimiento de las condiciones de financiación bancaria. El coste de los recursos ajenos de los bancos se elevó, asimismo, lo que se tradujo en mayores incrementos de los tipos de interés de los préstamos bancarios.
En el primer trimestre de 2023, persistió el descenso de la demanda de financiación por parte de los hogares para compra de vivienda. Los descensos de dicha demanda fueron los más acusados desde que se inició en 2003 la realización de la encuesta mencionada por parte del BCE. En dicho descenso de la demanda de financiación para compra de vivienda fueron relevantes los factores relativos a los más altos tipos de interés, el debilitamiento de las expectativas respecto de los mercados de vivienda y el descenso en la confianza de los consumidores. En el caso de España es de destacar que en 2022 la renta disponible de los hogares descendió en términos reales, ante la fuerte inflación media de dicho año, en el que destacó el aumento medio anual del 8,4% registrado por el índice de precios de consumo. El retroceso de la tasa de ahorro familiar registrado en 2022, que descendió desde el 13,7% de la renta disponible en 2021 hasta el 7,2% en 2022, ha afectado a la baja a la demanda de vivienda en 2023.
En 2023 las compraventas de viviendas registradas descendieron en un 2,1% en el primer trimestre, correspondiendo un retroceso mayor a las compraventas de viviendas de nueva construcción (-3,9%) que a las de viviendas usadas (-0,4%). Entre enero y abril, las compraventas en cuestión disminuyeron en un 13% según la estadística de los notarios. El número de hipotecas registradas con garantía de vivienda disminuyó en un 5,6% en el primer trimestre, destacando también el mayor retroceso apuntado por la estadística de los notarios, según la cual el descenso interanual de dichos préstamos en el periodo enero-abril ascendió al 25%.
Según la ultima fuente de datos, el total de préstamos hipotecarios supuso en dicho periodo el 42,6% de las compraventas. Esta proporción es inferior a la registrada en los seis años precedentes, lo que revela la presencia en 2023 de una proporción elevada de compradores que adquieren la vivienda sin necesidad de préstamo hipotecario, indicio de presencia de adquirentes de segunda vivienda y de inversores.
Los precios de las viviendas aumentaron en un 3,5% en el primer trimestre de 2023 respecto del año precedente. El aumento fue mayor en el caso de las viviendas nuevas (6%) que en el de las usadas (3%). Los alquileres, por el contario, aceleraron el aumento entre enero y abril de 2023. Así el aumento interanual de los alquileres fue el 9,4% en mayo de 2023 sobre el año anterior. Este incremento superó al 7,2% de 2022, según la información aportada por el portal inmobiliario idelista.com. El aumento del empleo, visible sobre todo en el crecimiento del número de afiliados a la Seguridad Social, que aumentaron en un 2,7% en mayo de 2023 sobre el mismo mes del pasado ejercicio, está ejerciendo una presión evidente sobre la demanda de viviendas de alquiler, cuya oferta permanece alejada de los niveles de demanda, lo que complica el acceso a la vivienda de los jóvenes hogares.
En cuanto a la actividad constructora de nuevas viviendas, los visados de obra nueva crecieron sobre el año anterior en un 0,4% en el primer trimestre de 2023, situándose en un nivel próximo a las 110.000 viviendas en el presente ejercicio. Las viviendas terminadas en dicho periodo retrocedieron un 0,2% sobre 2022, aproximándose su nivel anual a las 88.000 viviendas.
2023 está siendo, pues, un año de descenso de ventas de viviendas destinadas a residencia habitual y de posible nuevo crecimiento de las compras de viviendas con fines de inversión y para segunda vivienda, mientras crece lentamente el número de viviendas construidas. Los más elevados tipos de interés han supuesto un freno a la demanda, unido al posible nuevo descenso en 2023 de la renta disponible real de los hogares. Los niveles de ventas y de actividad general son inferiores a los de 2022, pero el volumen de actividad en los mercados presenta unos rasgos significativamente elevados, a pesar de la restricción de demanda que ha supuesto el endurecimiento de las condiciones de financiación.
Vocal del Consejo Superior de Estadística del INE. Doctor en CC. Económicas por la UCM (1977). Es Estadístico Superior del Estado, en situación de excedencia, y Economista Titulado del Banco de España, en situación de jubilación. Ha sido consejero de Economía de la Junta de Andalucía, presidente del Banco Hipotecario de España, presidente de Caja de Ahorros de Granada, presidente del Consejo Social de la Universidad de Granada y gerente de la Universidad de Alcalá de Henares. Actualmente es miembro de Economistas frente a la Crisis y de la Plataforma por una Banca Pública.
