Julio Rodríguez López
Se va a iniciar en el Congreso de los Diputados la tramitación del proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda. Dicha tramitación puede ser de interés, a la vista de la notable oposición contra el proyecto manifestada por varios grupos parlamentarios, en especial los del espectro político conservador. También existen diferencias sobre el contenido del proyecto de Ley en los dos partidos que integran el gobierno de coalición. La tramitación va a tener lugar en un momento en el que se ha comprobado que el mercado de vivienda ha resistido bien la contracción económica que supuso la extensión de la pandemia de Covid-19 entre 2020 y 2021.Se echa en falta una mayor disponibilidad de estadísticas del mercado de vivienda, sobre todo al tratarse de un mercado con una fuerte incidencia sobre la evolución de la economía española.
De confirmarse la recuperación de la economía española en 2022, aumentaría la demanda de vivienda de alquiler, cuyos precios han permanecido estables o han registrado descensos en 2020-21
A pesar del importante retroceso que la economía española experimentó en 2020, los precios de la vivienda y el crédito hipotecario evolucionaron de forma separada del resto de la economía, a la vista de la recuperación de las ventas en el segundo semestre de dicho año, evolución que persistió en 2021.Dentro de la Eurozona hubo países en los que los precios de las viviendas registraron una importante aceleración de su crecimiento durante 2020 y registraron en ese ejercicio los mayores aumentos de los últimos tres años.
Según un trabajo publicado en el pasado mes de febrero de 2022 por Sistema Europeo de Supervisión Financiera, “Vulnerabilidades en los mercados de vivienda de los países del Área Económica Europea (EEA)”, hay varios factores que explican la pujanza de los mercados inmobiliarios en 2020-21, a pesar del impacto económico negativo de la pandemia. Entre dichos factores destacan, en primer lugar, los relativos a los bajos tipos de interés y a los apoyos a empresas y hogares que los gobiernos de la Unión Europea desarrollaron frente a la pandemia en 2020-21.
En segundo lugar, la necesidad de trabajar desde el domicilio ha reforzado la demanda de vivienda en algunos segmentos del mercado residencial. En tercer lugar, se ha advertido en algunos países que se han adquirido viviendas como compras realizadas con fines de inversión, ante los bajos tipos de interés dominantes en otros activos alternativos a la vivienda. Por último, resulta evidente que los sectores de la población más afectados por la recesión provocada por la pandemia, en especial quienes trabajan en servicios, como turismo y hostelería, tienen más dificultades para acceder a la vivienda en propiedad. En cuanto se recupere la actividad en dichos sectores los ocupados en dichas actividades acudirán más al alquiler que a la compra. De confirmarse la recuperación de la economía española en 2022, aumentaría la demanda de vivienda de alquiler, cuyos precios han permanecido estables o han registrado descensos en 2020-21.
En el contexto citado merece la pena destacar la escasa y deficiente información estadística disponible en España sobre la evolución del mercado de vivienda. No hay apenas indicadores sobre el mercado del alquiler, la principal estadística de los precios de la vivienda tienen periodicidad trimestral y se publica con bastante retraso y, sobre todo, los precios de los alquileres no se recogen en el índice de precios de consumo. Los abundantes comentarios y trabajos sobre la situación del mercado de vivienda adolecen de una escasa información sobre la realidad de dicho mercado.
En 2021 el Ministerio de Transportes (MITMA) publicó una estimación sobre la dimensión del parque de viviendas de España y de las comunidades autónomas y provincias en 2020. Dicha estimación permite disponer de información sobre la variable citada en los periodos intercensales, puesto que la base de la estadística en cuestión descansa sobre la medición del parque de viviendas obtenida en los censos decenales de población y de viviendas del INE. Este organismo aún no ha publicado los resultados correspondientes a los Censos de 2021.
Según la estimación del MITMA, el parque de viviendas de España a 31 de diciembre de 2020 ascendía a 25.882.056 viviendas. Dentro de dicho total, las viviendas principales ocupadas por hogares ascendieron a 19.408.777, mientras que las viviendas no principales (secundarias y vacías), eran 6.473.278. Las viviendas no principales suponían pues, el 25% del parque total de viviendas. Esta proporción ha registrado descensos después del Censo de 2011.
En la evolución del parque de viviendas de España, desde 2001 se aprecia la presencia de tres etapas en la evolución del stock total de viviendas. Entre 2002 y 2009 hubo un periodo de incrementos anuales significativos del parque de viviendas, situándose dichos aumentos por encima del 2% anual. Después de 2008 y hasta 2016 ha tenido lugar una desaceleración clara del parque de viviendas, reflejo del retroceso experimentado por la construcción de nuevas viviendas después de la crisis de 2008-09. Entre 2017 y 2020 se ha recuperado el ritmo de aumento del parque de viviendas, aunque el ritmo anual medio de este periodo queda lejos del registrado en la primera década del presente siglo.
La presencia de las viviendas no principales alcanzó en 2020 el nivel más elevado en la autonomía de Castilla y León (40%), donde debe haber bastante vivienda vacía en las ciudades con más despoblación, mientras que en las provincias más próximas a Madrid debe de ser elevada la presencia de viviendas secundarias. Viene después la Comunidad Valenciana, con un 35,2% de viviendas no principales, destacando el peso de dichas viviendas en la provincia de Alicante (42,5%), donde deben predominar dentro de dicho grupo las viviendas secundarias, con frecuencia propiedad de extranjeros.
Las autonomías con menor peso de las viviendas no principales son el País Vasco (13,5%) y la Comunidad de Madrid (10,6%). En el caso del País Vasco la construcción residencial tiene menos peso que en el resto de España. En el caso de Madrid resulta evidente que la alta densidad de población existente, nueve veces superior a la media de España, deja menos margen para las viviendas no principales. La estimación anual del stock de viviendas del MITMA supone una aportación importante a efectos del conocimiento de la dimensión del parque de viviendas de España y de su distribución territorial.
Vocal del Consejo Superior de Estadística del INE. Doctor en CC. Económicas por la UCM (1977). Es Estadístico Superior del Estado, en situación de excedencia, y Economista Titulado del Banco de España, en situación de jubilación. Ha sido consejero de Economía de la Junta de Andalucía, presidente del Banco Hipotecario de España, presidente de Caja de Ahorros de Granada, presidente del Consejo Social de la Universidad de Granada y gerente de la Universidad de Alcalá de Henares. Actualmente es miembro de Economistas frente a la Crisis y de la Plataforma por una Banca Pública.
