Julio Rodríguez López
Ante la relativa firmeza de la demanda de vivienda durante los peores momentos de la pandemia en 2020, era de esperar que la recuperación de la economía española en 2021 podría contribuir a reforzar dicha demanda. Factores tales como la nula rentabilidad de los depósitos bancarios, el deseo de vivir en lugares más despejados y en viviendas con mayor superficie, la presencia de fondos de inversión inmobiliarios que aportan liquidez al mercado de vivienda y unas condiciones de financiación inmobiliaria muy favorables, han generado un contexto favorable a la demanda de vivienda en 2021.
Frente al débil crecimiento de los precios de las viviendas en 2020 (1,5%, según el índice de precios de vivienda del INE), la mayor demanda de vivienda en 2021 ha contribuido a una aceleración de los aumentos de los precios de las viviendas en 2021 ante la tardanza en reaccionar de la nueva oferta de viviendas.
La previsión de ventas de 2021 supera el total anual de 2008 y se sitúa en un nivel equivalente a la etapa previa a la burbuja inmobiliaria que se puso de manifiesto en 2007-2008
El crecimiento del índice de precios de vivienda en 2021 ha superado ampliamente al de los valores de tasación. El aumento interanual de dicho índice fue del 4,2% en el tercer trimestre de 2021. La variación interanual fue superior en el caso de las viviendas usadas (4,3%). El valor medio nacional de tasación ascendió a 1.616,6 euros/m2 en dicho trimestre. El valor de tasación más elevado en el periodo citado fue el de la Comunidad de Madrid (2.684,9 euros/m2), y el más reducido el de Extremadura (856,6 euros/m2).
Entre las comunidades autónomas, el mayor crecimiento interanual del índice de precios de vivienda en el tercer trimestre de 2021 correspondió a Canarias, con un 7%, seguida de Cantabria (6,9%) y Baleares (6,8%). La evolución de los precios de las viviendas en 2021 refleja mayores aumentos en las autonomías con mayor peso del turismo en la actividad económica.
Los precios de los alquileres, según el portal Idealista.com, mantuvieron en noviembre el mismo nivel que los dos meses precedentes, 10,5 euros por metro cuadrado y mes. El precio medio de los alquileres en noviembre, según Idealista.com, estaba por debajo del mismo mes de 2020 en noviembre de 2021 (-7,1%). La estabilización y posterior descenso de los niveles de los alquileres en 2020 y primeros meses de 2021 se ha producido, entre otras razones, por el aumento de la oferta de viviendas de alquiler, en parte procedente de las viviendas turísticas, reconvertidas en viviendas de alquiler convencional. En 2021 ha vuelto a descender el número de viviendas turísticas, lo que sin duda ha elevado la oferta de viviendas de alquiler y explica parcialmente el descenso y posterior estabilización de los niveles de alquiler.
En 2021 han persistido unas condiciones financieras favorables para las compras de viviendas y también para la financiación crediticia de nuevas promociones inmobiliarias. Los tipos de interés de los préstamos a comprador de vivienda han retrocedido a ritmo moderado durante 2021, situándose en el nivel de 1,47% en octubre de este año. En 2021 la relación préstamo/valor de los nuevos préstamos a comprador de vivienda se ha mantenido próxima al 65%.
El volumen de nuevos préstamos concedidos a comprador de vivienda ha crecido en el periodo enero-octubre de 2021 en un 30,4% sobre el mismo periodo del año anterior, como consecuencia del fuerte aumento de los préstamos no renegociados, cuyo crecimiento fue del 47,8% en el mismo periodo de tiempo.
Las compraventas registradas en el periodo enero-septiembre aumentaron sobre el año anterior en un 37,6%. El aumento interanual fue mayor en las viviendas de nueva construcción (41,5 %) que en las viviendas usadas (36,7%), a pesar de lo cual la proporción de las viviendas usadas sobre el total de ventas se aproximó al 80% en el periodo analizado. Las ventas de viviendas se fueron acelerando conforme avanzaba 2021, destacando la fuerte variación intertrimestral del tercer trimestre, próxima al 20%.La previsión de ventas en 2021, próxima a las 600.000 a la vista de la evolución de las mismas durante los tres primeros trimestres del año, sitúa el nivel de compraventas registradas como la cifra anual mayor después de 2008
La información sobre compraventas de viviendas procedente del Consejo General del Notariado confirma la intensidad de las ventas de viviendas en 2021. Según esta estadística la previsión de ventas de 2021 supera el total anual de 2008 y se sitúa en un nivel equivalente a la etapa previa a la burbuja inmobiliaria que se puso de manifiesto en 2007-2008. El número de préstamos supuso el 52,2% de las ventas de viviendas, lo que resulta una proporción mayor que la de los años precedentes. Junto a las condiciones favorables de financiación, en las que destacan los bajos tipos de interés, las entidades de crédito están manteniendo una política más agresiva en materia de concesión de nuevos préstamos hipotecarios para compra de vivienda.
Las viviendas iniciadas en el periodo enero-septiembre de 2021 aumentaron en un 26,1% sobre el año anterior. La previsión de viviendas iniciadas para 2021 se sitúa, como consecuencia de la referencia anterior, en un nivel de 108.000 viviendas, que es la cifra mayor desde 2009. La reacción de la oferta de nuevas viviendas a la mayor demanda no ha resultado ser más intensa por la presencia de abundantes “cuellos de botella” en el sector (escasez y encarecimiento de materiales, falta de mano de obra especializada). Las viviendas terminadas (certificaciones de fin de obra de los Colegios de Arquitectos Técnicos) aumentaron en un 13,2% en el periodo citado sobre 2020. El total de viviendas terminadas puede aproximarse en 2021 a las 100.000 anuales, la cifra anual más elevada desde 2012.
En la última semana de octubre el Gobierno publicó el contenido de un anteproyecto de Ley Estatal de Derecho a la Vivienda. El proyecto de Ley en cuestión había sido anunciado con frecuencia en los meses precedentes, apareciendo como un tema de confrontación entre las fuerzas políticas integrantes del actual gobierno de España..
El anteproyecto de Ley para el Derecho a la Vivienda tiene aportaciones positivas para realizar una política de vivienda más ambiciosa que las de los últimos ejercicios. La creación de los parques públicos de viviendas para el alquiler social, la trascendencia que se concede a los registros de demandantes de vivienda, la creación de un registro público de los contratos de alquiler, la posibilidad de destinar el suelo dotacional a la construcción de viviendas sociales para el alquiler, el reforzamiento de la obligación de destinar una proporción del nuevo suelo a urbanizar a suelo con destino a viviendas de promoción pública son ejemplos de los elementos positivos que el anteproyecto de Ley establece.
Una vez entrado en el Congreso de los Diputados el anteproyecto de Ley de Vivienda, transcurrirá un periodo de debate en Comisión que puede extenderse alrededor del primer semestre del año 2022. A dicho plazo habrá de añadirse el periodo de 18 meses previsto para obtener un índice de referencia de los contratos de alquiler, lo que exigirá constituir el registro de contratos previsto en el articulado del anteproyecto.
En ausencia de una estadística oficial de alquileres se ignora cómo podrá satisfacerse la exigencia de conocer el crecimiento de los precios del alquiler para definir una zona residencial como tensionada. La Ley de Vivienda que se va debatir en el Congreso es, más que una política de vivienda, una promesa de política de vivienda. La cuestión radica en cómo se va a cumplir tal promesa.
Vocal del Consejo Superior de Estadística del INE. Doctor en CC. Económicas por la UCM (1977). Es Estadístico Superior del Estado, en situación de excedencia, y Economista Titulado del Banco de España, en situación de jubilación. Ha sido consejero de Economía de la Junta de Andalucía, presidente del Banco Hipotecario de España, presidente de Caja de Ahorros de Granada, presidente del Consejo Social de la Universidad de Granada y gerente de la Universidad de Alcalá de Henares. Actualmente es miembro de Economistas frente a la Crisis y de la Plataforma por una Banca Pública.
