Julio Rodríguez López
En el segundo semestre de 2022 las elevaciones de los tipos de interés realizadas por el Banco Central Europeo han estado acompañadas de un incremento destacado del principal índice de referencia de los préstamos a interés variable para compra de vivienda, el Euribor a doce meses. Entre noviembre de 2021 y el mismo mes de 2022 este indicador ha aumentado en 3,3 puntos porcentuales. Este aumento ha sido ampliamente superior al de los tipos de interés de los nuevos préstamos, que en octubre de 2022 han aumentado en 1,2 puntos porcentuales respecto del mismo mes del año anterior.
A la vista de la trascendencia de la elevación del Euribor, desde el Gobierno, Banco de España y otros organismos debería explicarse con claridad la metodología seguida en la elaboración del Euribor. De este índice se sabe poco, pero se le sufre mucho en bastantes hogares.
El Gobierno estima que, de los casi cuatro millones de préstamos hipotecarios ligados a la compra de vivienda principal, hay en España alrededor de un millón de hogares que pueden sufrir un aumento notable de la cuota a pagar por el incremento del Euribor
La evolución alcista del Euribor puede producir aumentos de la cuota a pagar por los compradores de vivienda con un préstamo a interés variable de alrededor del 40%, según el plazo vivo del préstamo. Mientras tanto, los hogares que adquieran una vivienda con un nuevo préstamo sufrirán poco la evolución del indicador citado, como lo indica que en septiembre de 2022 el tipo medio de las nuevas operaciones ascendió al 2,47%, que es un tipo de interés razonable.
Para corregir la evolución al alza de la cuota a pagar por los compradores atados a un préstamo a interés variable en el caso de los hogares más vulnerables, el Gobierno ha modificado el Código de Buena Prácticas vigente desde 2012. Este último se estableció en su día para aliviar la suerte de los hogares enfrentados a un posible desahucio de la vivienda que ocupaban, y ello como consecuencia del impago del préstamo hipotecario con el que habían adquirido la vivienda.
El nuevo Código de Buenas Prácticas pretende aliviar la situación de los hogares afectados por la subida del Euribor y ello por medio del Real Decreto-Ley 19/2022 (BOE de 23.11.2022). En esta norma se establece un nuevo Código de Buenas Prácticas, adaptado a las circunstancias del momento. Al nuevo código podrán adherirse de forma voluntaria y por escrito los bancos y cualquier entidad o persona que conceda préstamos hipotecarios de forma profesional. Al parecer, los bancos van a adherirse al nuevo Código, lo que es una condición necesaria, pero no suficiente, para apoyar la situación de los hogares afectados por la subida del Euribor.
Los hogares con renta inferior a 25.200 euros /año (3,0 Iprem) y cuyo esfuerzo de acceso crezca un 50% por la evolución citada del Euribor, tendrán un periodo de carencia del principal del préstamo durante cinco años. Se ampliará el plazo de amortización del préstamo hasta 40 años. El tipo de interés aplicable durante el periodo de carencia se reducirá hasta el Euribor menos 0,1 puntos porcentuales.
La Resolución de 23.11.2022 (BOE de 24.11.2022) de la Secretaría de Estado de Economía publica el Acuerdo del Consejo de Ministros de 22.11.22. De dicho Acuerdo se deriva que se ayudará a los hogares con ingresos de hasta 29.400 euros al año (3,5 Iprem) para los que la evolución citada del Euribor a doce meses implique un aumento del esfuerzo preciso para hacer frente al pago de la cuota hipotecaria de al menos el 20%. La cuota resultante de dicha evolución del Euribor deberá ser superior al 30% de la renta familiar.
Para este grupo de hogares se congela la cuota del préstamo durante doce meses y se alarga el plazo de vencimiento hasta siete años. Tales hogares podrán pasar desde un préstamo a interés variable a otro a tipo de interés fijo, pudiendo aumentar el plazo del préstamo hasta 40 años. El banco establecerá libremente el tipo de interés a aplicar en el nuevo préstamo derivado de la novación del anterior.
El Gobierno estima que, de los casi cuatro millones de préstamos hipotecarios ligados a la compra de vivienda principal, hay en España alrededor de un millón de hogares que pueden sufrir un aumento notable de la cuota a pagar por el incremento del Euribor. La aplicación del contenido de las modificaciones dependerá del número de bancos que firmen la adhesión al nuevo Código de Buenas Prácticas, del interés de los mismos en cumplir el compromiso adquirido y, sobre todo, de la demanda de novación de los préstamos citados por parte de los hogares afectados.
El Código de Buenas Prácticas establecido en 2012 no fue bien conocido en su momento y su aplicación no tuvo un alcance significativo. Lo que mejoró en su día la situación de los hogares con riesgo de expulsión de la vivienda fueron las moratorias establecidas de forma normativa y obligatoria para los bancos por el Gobierno para frenar los lanzamientos (desahucios) de las viviendas habituales ocupadas por deudores morosos.
En el caso del nuevo Código de Buenas Prácticas, el deseo de los bancos de no sufrir un aumento importante del número de créditos morosos puede ser el principal factor que contribuya a una aplicación relevante del mismo. Dicha aplicación también dependerá del dinamismo de la Comisión de Control prevista en la nueva normativa para seguir su cumplimiento.
Vocal del Consejo Superior de Estadística del INE. Doctor en CC. Económicas por la UCM (1977). Es Estadístico Superior del Estado, en situación de excedencia, y Economista Titulado del Banco de España, en situación de jubilación. Ha sido consejero de Economía de la Junta de Andalucía, presidente del Banco Hipotecario de España, presidente de Caja de Ahorros de Granada, presidente del Consejo Social de la Universidad de Granada y gerente de la Universidad de Alcalá de Henares. Actualmente es miembro de Economistas frente a la Crisis y de la Plataforma por una Banca Pública.
