Julio Rodríguez López
Una vez atenuados los efectos negativos derivados de la “gran depresión” posterior a 2008, los mercados de vivienda se reactivaron en numerosos países desarrollados. En dicho periodo, cortado abruptamente en 2020 por la pandemia del Covid-19, se observaron diferencias importantes en la evolución de los mercados de vivienda dentro de los países citados. Destacó la presencia de las denominadas “zonas tensas”, situadas por lo general en las principales capitales, en especial en la capital estatal. En dichas zonas los aumentos de los precios de las viviendas han superado ampliamente a los del conjunto nacional correspondiente. En el caso de España, la Comunidad de Madrid presenta unos rasgos similares a los de las zonas citadas.
La Comunidad de Madrid tiene un mercado de vivienda ampliamente tensionado. Ello revela que el acceso a la vivienda resulta complicado, lo que atrasa la emancipación de los jóvenes, que con los actuales niveles salariales tienen muy complicado el acceso a la vivienda en esta autonomía
La información disponible revela que las diferencias entre los aumentos de los precios de las viviendas en las zonas citadas y el resto del país oscilan entre 0,6 y 3,5 puntos porcentuales. Existe una clara evidencia no sólo de que los aumentos de precios en cada capital son más elevados que en el resto del país sino que, además, la volatilidad de dichos aumentos es más acusada.
El carácter creciente de los precios en las principales capitales crea las condiciones para generar burbujas especulativas. Unos precios que crecen más que la renta disponible de los hogares implican un mayor esfuerzo para acceder a la vivienda. Se consideran “zonas especulativas” aquellas en las que el crecimiento mensual de los precios de la vivienda está por encima de 1,3 veces la tasa de inflación, medida por el aumento del IPC, y también superan en la misma proporción los aumentos de precios a nivel nacional (Claeys, Efstathiou y Schoenmaker, “Destacando el excesivo aumento regional de los precios de la vivienda y qué hacer con el mismo”, ‘Policy Contribution’, Bruegel, Octubre 2017) .
El proyecto de Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda, en tramitación en el Congreso de los Diputados, define las Zonas de Mercado Residencial Tensionado (Articulo 18) como aquellas en las que la carga media de la hipoteca o del alquiler supera el 30% de los ingresos medios del hogar. Además, los precios y los alquileres han debido registrar en los cinco años precedentes un aumento acumulado de al menos cinco puntos porcentuales superior al de los precios de consumo de la correspondiente comunidad autónoma. La declaración de las zonas citadas corresponde a la administración pública competente, en este caso a las comunidades autónomas.
Los datos disponibles sobre el mercado de vivienda en España y en la Comunidad de Madrid revelan que esta última supera ampliamente los requisitos previstos en el citado proyecto de Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda para calificarla como Zona de Mercado Residencial Tensionado. Así, el alquiler medio de la Comunidad de Madrid, estimado con datos de ‘Idealista.com’, ascendió en abril de 2022 a 1.087 euros/m2-mes. En el caso de una vivienda de 75 metros cuadrados construidos, el esfuerzo de acceso supuso en el periodo 2017-2021 el 47,1% del salario medio percibido por los asalariados en la autonomía madrileña.
En cuanto al segundo de los requisitos establecidos en el proyecto de Ley, en los últimos cinco años, esto es, en el periodo comprendido entre 2017 y 2021, el aumento acumulado de los precios de vivienda fue el 31,3%, mientras que los precios de consumo crecieron en el mismo periodo un 8,9%.
La Comunidad de Madrid tiene, pues, un mercado de vivienda ampliamente tensionado. Como antes se indicó, ello revela que el acceso a la vivienda resulta complicado para una amplia proporción de hogares, en especial para los hogares de nueva creación. Esta situación atrasa la emancipación de los jóvenes, que con los actuales niveles salariales tienen muy complicado el acceso a la vivienda en esta autonomía. Según datos del portal inmobiliario ‘Idealista.com’, en abril de 2022 el precio de venta de las viviendas, según las ofertas presentadas por los vendedores, ascendió en la Comunidad de Madrid a 3.012 euros por metro cuadrado, un 62,5% por encima del precio de venta medio de España, 1.853 euros/m2.
La política de vivienda en las zonas ‘tensionadas’ debe adaptarse a las características de dichas zonas. No es lo mismo gestionar la política de vivienda en Extremadura y Castilla-La Mancha, con los precios de venta más bajos de España, que en la Comunidad de Madrid, donde los precios de venta son los más elevados y donde la densidad de población es diez veces superior a la media de España. El peso relativo del parque de viviendas sociales de alquiler es todavía más reducido en la Comunidad de Madrid (2%) que en España (2,5%).
Las Zonas de Mercado Residencial Tensionado requieren, pues, de políticas de vivienda diferentes a la del resto del país. Desde el gobierno de la Comunidad de Madrid ya se ha indicado que no autorizará la creación de las zonas citadas en este territorio. Esto implica el continuismo de la más que débil política social de vivienda en la Comunidad de Madrid. En esta autonomía deberían de adoptarse iniciativas por parte de los ayuntamientos para impulsar la creación de un número significativo de nuevas viviendas de alquiler.
Junto a las ayudas contempladas en el vigente Plan Estatal de Vivienda 2022-2025, debería de facilitarse desde el gobierno estatal la existencia de un flujo de financiación crediticia a largo plazo para ayudar a la promoción de nuevas viviendas sociales de alquiler, donde el ICO podría desempeñar un papel destacado. El serio problema de la vivienda en Madrid no es algo insoluble. “La culpa no es del destino, sino de nosotros, que nos conformamos” (W. Shakespeare, ‘Julio César’).
Vocal del Consejo Superior de Estadística del INE. Doctor en CC. Económicas por la UCM (1977). Es Estadístico Superior del Estado, en situación de excedencia, y Economista Titulado del Banco de España, en situación de jubilación. Ha sido consejero de Economía de la Junta de Andalucía, presidente del Banco Hipotecario de España, presidente de Caja de Ahorros de Granada, presidente del Consejo Social de la Universidad de Granada y gerente de la Universidad de Alcalá de Henares. Actualmente es miembro de Economistas frente a la Crisis y de la Plataforma por una Banca Pública.
