¿Es inevitable el control de alquileres?

Julio Rodríguez López.

En la economía española ha destacado la recuperación del mercado de la vivienda después de 2013. Los niveles de ventas y de nueva construcción de viviendas han registrado aumentos importantes hasta 2019. La recuperación citada ha estado acompañada de aumentos destacados en los precios de los alquileres, lo que ha complicado el acceso a la vivienda a los hogares jóvenes. La oferta de viviendas de alquiler se ha revelado como insuficiente, planteándose la conveniencia de introducir controles en los alquileres.

La crisis del mercado de vivienda puede decirse que terminó en 2013. El aumento de la demanda ha dado lugar a un crecimiento acumulado de los precios de la vivienda entre 2013 y 2019 del 33,4% y de los alquileres en un 50,1%.En ese periodo de tiempo los salarios sólo crecieron en un 4,2%, lo que explica el mayor esfuerzo de numerosos hogares para acceder al disfrute de una vivienda.

Más de la mitad de los hogares jóvenes viven de alquiler, en la mayoría de los casos en viviendas privadas a falta de viviendas públicas protegidas destinadas a tal fin

Los aumentos de precios y de alquileres en España han sido muy superiores en las grandes ciudades, convertidas en lo que ha venido a denominarse como “zonas tensas” del mercado de vivienda. Los elevados precios del alquiler expulsan del mercado a los hogares jóvenes. Éstos recurren al alquiler privado, donde la oferta resulta reducida tras muchos años de construirse para la venta. Los más de siete millones de viviendas de protección oficial construidos en los últimos 50 años se han vendido y no están disponibles para el alquiler. El parque social de viviendas de alquiler es prácticamente inexistente en España.

El alquiler está más presente en los hogares jóvenes que en la media nacional. Según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE, el 17,5% de los hogares vivían de alquiler en España en 2018, mientras que dicha proporción se elevó al 52,4% en los hogares de edades comprendidas entre los 16 y los 29 años. Más de la mitad de los hogares jóvenes viven, pues, de alquiler, en la mayoría de los casos en viviendas privadas a falta de viviendas públicas protegidas destinadas a tal fin.

Las fuertes subidas del precio de los alquileres después de 2013 se han generalizado en Europa Occidental, sobre todo en las grandes ciudades. Dicha evolución, agravada con frecuencia por el desarrollo de los alquileres turísticos, ha provocado numerosas peticiones de implantación de algún sistema de control o de tope de los alquileres. La situación más frecuente es que exista una norma estatal que permita a los ayuntamientos establecer algún tope a los aumentos de los alquileres.

En Francia, según una ley de 2018 del actual gobierno conservador, las ciudades que deseen frenar los precios de los alquileres pueden limitar las subidas a un 20% sobre un precio medio que se determinará según la zona, año de construcción y número de habitaciones. En Alemania la ley federal de 2015 establece que los alquileres no podrán superar el 10% de los niveles medios de la zona en la que se encuentra la vivienda. El estado federado de Berlín ha aprobado una ley que pretende congelar los alquileres durante cinco años.

En Portugal los propietarios que alquilen a un precio inferior al 20% del mercado disfrutarán de un descuento del 28% en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, descuento que será del 20% en el Impuesto sobre Sociedades si se trata de una empresa. Una ley reciente emanada del Senado de la ciudad de Nueva York ha dado carácter permanente a la ley que controla los alquileres en todas las ciudades de dicho Estado, topando asimismo la proporción de los gastos de reforma que los propietarios pueden trasladar a los precios del alquiler.

En España se trabaja en la elaboración de un sistema de precios del alquiler de vivienda para disponer de valores medios de la renta mensual por metro cuadrado con amplia desagregación. El nuevo Gobierno no pretende establecer ningún sistema de control de alquileres. No se sabe si dicho Gobierno desarrollará o no un plan estatal que permita aumentar de forma significativa la oferta de viviendas destinadas al alquiler. La opinión dominante, pero no exclusiva, es de descalificar cualquier idea que se exprese de control del alquiler, y ello en un país que no dispone de un parque social de viviendas de alquiler. En dicha situación convendría crear un marco que permitiese algún tipo de freno a los alquileres, sobre todo cuando no hay un proyecto en marcha que implique el más que necesario aumento del insignificante parque social de viviendas de alquiler.

Vocal del Consejo Superior de Estadística del INE. Doctor en CC. Económicas por la UCM (1977). Es Estadístico Superior del Estado, en situación de excedencia, y Economista Titulado del Banco de España, en situación de jubilación. Ha sido consejero de Economía de la Junta de Andalucía, presidente del Banco Hipotecario de España, presidente de Caja de Ahorros de Granada, presidente del Consejo Social de la Universidad de Granada y gerente de la Universidad de Alcalá de Henares. Actualmente es miembro de Economistas frente a la Crisis.