Julio Rodríguez López
El periodo comprendido entre 2014 y 2019 fue una etapa de recuperación del mercado de la vivienda en España. Destacó el hecho de que el aumento de los alquileres superase ampliamente al de los precios de las viviendas y resultase ampliamente superior al aumento de los salarios en dicho periodo. Se han utilizado como indicadores de los precios de los alquileres los precios de oferta recogidos en los portales inmobiliarios. Los bajos niveles salariales vigentes y la inestabilidad de los nuevos empleos han sido decisivos para explicar el aumento de la demanda de viviendas de alquiler.
Tras cinco años de expansión del alquiler sólo se disponía en España de una estadística oficial de precios del alquiler, la de la rúbrica “alquileres de viviendas” incluida dentro del Índice de Precios de Consumo. Dicha rúbrica se obtiene a partir de una muestra no muy amplia de hogares que viven de alquiler. El resultado obtenido ha evolucionado de forma aproximada a la del índice general de precios de consumo, que es la estadística más empleada para actualizar los precios del alquiler. El crecimiento registrado por dicha rúbrica del IPC ha estado muy por debajo de la evolución de los precios de los nuevos contratos.
En 2018, la Comunidad de Madrid destacó por presentar los niveles de precios más elevados para el alquiler con un importe medio de 780 euros/mes en viviendas colectivas. Cataluña aparece en segundo lugar y la última posición corresponde a la autonomía de Extremadura
Los precios de oferta no son tampoco una estadística óptima para seguir la marcha de los alquileres (el precio finalmente negociado puede diferir sustancialmente de precio ofrecido por el propietario). Sin embargo, en la fase de expansión del mercado del alquiler han cubierto el ‘hueco’ oficial existente. Otro problema que plantean los precios de oferta es que los resultados publicados por los diferentes portales inmobiliarios (Idealista.com, Fotocasa.es, Pisos.com son los más conocidos) difieren entre sí de forma notable. Todo apunta a la necesidad de disponer de alguna estadística oficial de precios del alquiler en España.
La Disposición Adicional Segunda del Real Decreto Ley 7/2019 (BOE de 5 de marzo de 2019) estableció la creación del “Sistema Estatal de Indices de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda”. Desde el Gobierno se trataba de conocer, a partir de dicho índice, la situación del mercado del alquiler de viviendas en España. El Servicio de Estadísticas Tributarias de la Agencia Tributaria ha explotado la información declarada a Hacienda a efectos fiscales sobre arrendamientos de vivienda habitual en los cuatro años del periodo 2015-2018. La base de datos han sido los 11,2 millones de inmuebles en los que se han declarado ingresos por arrendamientos de viviendas. Se ha contrastado dicha información con la referencia catastral aportada por la Dirección General del Catastro. La fuente básica de información ha sido, pues, la información contenida en las declaraciones del IRPF complementadas con datos catastrales. De dicha base se obtuvo información en 2018 de 1,5 millones de viviendas colectivas y de 198,5 miles de viviendas unifamiliares destinadas al alquiler.
El ámbito geográfico ha sido el territorio fiscal común, lo que ha llevado a excluir al País Vasco y a Navarra por disponer de un régimen fiscal diferente. Se han incluido en la estadística realizada todas las viviendas de alquiler existentes en el territorio fiscal común (el resto de España excluidos País Vasco y Navarra), pero se han eliminado las viviendas de alquiler que son propiedad de residentes en las dos autonomías citadas. La información se ha obtenido a los niveles correspondientes a secciones censales (30.889), distritos (7.300), municipios (5.336), provincias (48) y comunidades autónomas (15). La estadística obtenida tiene frecuencia anual.
Se trata, pues, de una información estadística amplia, cuyos datos más recientes corresponden a 2018, y que puede servir de base para establecer políticas de control de los alquileres, aunque este proyecto no parece formar parte de la agencia inmediata del Gobierno.
En la estadística citada no aparecen datos para el conjunto de España, aunque sí figura una amplia desagregación entre autonomías, provincias, distritos y secciones censales. En 2018 la media aritmética no ponderada calculada para el total de España (excluidos País Vasco y Navarra) fue de un alquiler medio de 6,6 euros/m2-mes para las viviendas colectivas y de 4,6 euros/m2-mes para las viviendas unifamiliares. La cuantía media del alquiler de las viviendas colectivas fue de 505 euros/mes y de 526,5 euros/mes para las viviendas unifamiliares.
En 2018 la Comunidad de Madrid destacó por presentar los niveles de precios más elevados para el alquiler: en el caso de las viviendas colectivas el alquiler medio alcanzó en dicha autonomía los 11,7 euros/m2-mes y el importe medio del alquiler se situó en 780 euros/mes.
Cataluña aparece en segundo lugar en los indicadores citados. La última posición ha correspondido a la autonomía de Extremadura, cuyo alquiler medio en 2018 fue de 3,0 euros/m2-mes y donde el importe medio se situó en 350 euros/mes.
La información publicada permite calcular la tasa de variación de los alquileres medios anuales entre 2015 y 2018. El crecimiento acumulado de la renta media del alquiler de España fue el 20,7% en el trienio citado para las viviendas colectivas. En el aumento por comunidades autónomas destacó Baleares, cuyo aumento fue el 33,8%, seguido por Canarias (13,1%), Comunidad Valenciana (13%) y Madrid (12,5%). Aragón registró el aumento trienal más reducido (6,6%).Por municipios de más de 100.000 habitantes el crecimiento mayor fue el de la ciudad catalana de Tarrasa (21,1%), seguida de Marbella (19,4%).
Se ha dado un paso importante con la puesta en marcha de un sistema anual de precios del alquiler, aunque se echa en falta la presencia del País Vasco y de Navarra en los resultados. Deberían crearse las condiciones para extender la estadística citada a dichos territorios mediante el oportuno convenio en los próximos años.
Vocal del Consejo Superior de Estadística del INE. Doctor en CC. Económicas por la UCM (1977). Es Estadístico Superior del Estado, en situación de excedencia, y Economista Titulado del Banco de España, en situación de jubilación. Ha sido consejero de Economía de la Junta de Andalucía, presidente del Banco Hipotecario de España, presidente de Caja de Ahorros de Granada, presidente del Consejo Social de la Universidad de Granada y gerente de la Universidad de Alcalá de Henares. Actualmente es miembro de Economistas frente a la Crisis y de la Plataforma por una Banca Pública.
