Destacado Económico / N. L. ■
La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), presidida por Miguel Ángel Feito, ha dado un dramático toque de atención sobre la caída en picado de viviendas de protección oficial en régimen de alquiler. Resalta que en 2021 sólo se construyeron 2.518 viviendas con esta aplicación. Señala la OCU que con esta cifra es imposible hacer frente, por ejemplo, a los 41.359 desahucios que hubo ese mismo año. Y advierte de que la situación podría empeorar aún más, pues, según una encuesta de OCU, en 2021 había ya alrededor de 532.000 hogares con graves dificultades para pagar el alquiler.
La organización de consumidores urge a aumentar el parque público de vivienda social en alquiler: bien promoviendo su construcción o mediante la adquisición de viviendas libres para este fin. Otra opción, temporal, sería facilitar ayudas al alquiler.
Según datos del Consejo General del Poder Judicial y del Ministerio del Interior, en 2021 se produjeron 41.359 desahucios y 17.274 ocupaciones ilegales de viviendas.
Se estima que en España hay entre 30.000 y 40.000 personas sin hogar. Es obvia la insuficiencia para paliar esta situación, la construcción de sólo 2.518 viviendas en régimen de alquiler, según los planes estatales y autonómicos, que es la principal vía de acceso a una vivienda digna de las familias con pocos ingresos.
Dificultades para pagar el alquiler
Según una encuesta realizada por esta organización, en 2021 había ya alrededor de 532.000 hogares con graves dificultades para pagar el alquiler, el 16,7% de las familias que viven en alquiler.
Aunque el parque público de alquiler ha aumentado en los últimos tres años, queda aún muy lejos de las cifras de hace diez años, cuando se construían seis veces más viviendas de protección oficial. Según el Ministerio de Fomento, el número de calificaciones para la construcción de viviendas de protección oficial pasó de 58.308 en 2011 a 9.567 en 2021. Y apenas una de cada cuatro estaba destinada al alquiler, la principal vía de acceso a una vivienda digna para familias sin ingresos o con bajos o ingresos.
Actualmente, el parque público de vivienda social en alquiler asciende a unos 290.000 inmuebles (180.000 de las comunidades autónomas y 110.000 de los ayuntamientos y entidades dependientes), según datos del Boletín Especial de Vivienda Social publicado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana en 2019. Pueden parecer muchas viviendas, pero apenas supone una cobertura al 1,6% de los hogares españoles, muy lejos de la media europea, que alcanza el 9,3%.
Multiplicar por cinco
OCU considera que las administraciones deberían multiplicar por cinco el parque de viviendas públicas en alquiler, bien promoviendo su construcción mediante la concesión de suelo público, bien adquiriendo viviendas libres y desocupadas para este fin. Otra opción, al menos temporal, sería la concesión de ayudas directas al alquiler. Porque lo ideal es contar con un parque público de viviendas que permanezca como un recurso con el paso de los años.
Para ello, la organización solicita a los partidos políticos un acuerdo para aprobar cuanto antes una ley estatal por el derecho a una vivienda digna, tal y como lo reconoce el artículo 47 de la Constitución. Sólo así se podrá garantizar refugio y seguridad a las personas sin hogar, así como al creciente número de familias en peligro de desahucio, además de evitar las ocupaciones de viviendas privadas.
En 2022 siguió la expansión y persistió el problema social
En opinión de Julio Rodríguez López, uno de los mejores y más independientes expertos de la materia, a pesar de las lagunas estadísticas que impiden realizar una aproximación más rigurosa, se puede anticipar que en 2022 el mercado de vivienda ha mantenido en España la fuerte expansión del año anterior. Las ventas de viviendas y la financiación al comprador han registrado crecimientos importantes, mientras que la oferta ha reaccionado lentamente a las mayores ventas.
Persiste un grave problema de difícil acceso a la vivienda, a pesar de algunos avances en la política general de vivienda, más volcada hacia la rehabilitación en el caso de la política estatal. La recuperación del mercado de vivienda en España en 2021-2022 ha tenido lugar con retraso respecto de lo sucedido en los países de economías más avanzadas. Un indicio de lo anterior lo revela que el aumento acumulado de los precios de las viviendas en la Unión Europea (UE) entre 2020 y 2022 se ha elevado al 25,9%, mientras que en España dicho aumento ha alcanzado el 15,9%.
Dicha disparidad entre el comportamiento de los precios de la vivienda en la UE y en España se advirtió sobre todo en 2021, año en el cual los precios aumentaron cuatro puntos más en dicha área económica que en España.
La expansión de la demanda mundial se ha advertido en España, donde han crecido a buen ritmo las compras de viviendas por parte de extranjeros, compras que en 2021 superaron el 15% del total de las ventas.
La demanda creció con fuerza en 2021 y en los diez primeros meses de 2022. En 2021 la variación interanual de las ventas ascendió al 34,6%, y en el periodo enero-octubre de 2022 dicho aumento interanual ha sido el 17,6%.
Predomina la segunda mano
El aumento de las ventas de viviendas de nueva construcción en 2022 ha sido del 5,4%, mientras que las ventas de viviendas de segunda mano ha sido del 20,7%. La proporción de las ventas de segunda mano en el periodo enero-octubre de 2022 sobre el total ha sido el 82%. Las ventas de viviendas pueden superar las 600.000 en 2022, el total anual más elevado desde 2007.
El fuerte aumento de las ventas en los dos últimos años se ha debido a varios factores, Dentro de los mismos destacan, entre otros aspectos, las mayores compras realizadas por extranjeros y el fuerte volumen de ahorro efectuado por los hogares.
Así, en 2020, año de la pandemia, la tasa de ahorro supuso el 17,6% de la renta disponible de los hogares, proporción que descendió al 13,7% en 2022, en ambos casos muy por encima del nivel correspondiente al año anterior a la pandemia (8,1%).
Impacto de un Euribor creciente
Además de lo anterior, en 2021 y en los diez primeros meses de 2022 las condiciones de financiación de la compra de viviendas han sido excepcionalmente favorables, como lo revela el hecho de que el tipo de interés medio de los prestamos ha sido el 1,9% en los diez primeros meses del año. El tipo de interés citado ascendió al 2,877% en noviembre de 2022, lo que supuso un aumento de 1,45 puntos porcentuales sobre el nivel del mismo mes de 2021. El aumento del Euribor en el mismo periodo, que fue de 3,33 puntos porcentuales, ha sido bastante más intenso que el de los tipos de interés practicados en las nuevas operaciones de crédito. Los compradores de viviendas endeudados a interés variable están sufriendo notables aumentos en la cuota de amortización de los préstamos desde el verano de 2022.
Las elevaciones de los tipos de interés en el segundo semestre de 2022, derivadas de los incrementos efectuados por el Banco Central Europeo, han sido moderadas. Esto ha permitido que las ventas de viviendas y el volumen de préstamos hipotecarios hayan frenado su ritmo de aumento a partir del tercer trimestre de 2022, a pesar de lo cual no ha habido un retroceso importante ni en las ventas ni en el volumen de nuevos préstamos hipotecarios formalizados. Esta evolución difiere de la seguida en el conjunto de países miembros de la UE, donde el descenso de ventas y de precios ha sido bastante más acusado que en el caso de España en 2022.
El crecimiento de los precios de las viviendas en España registró importantes aumentos en los dos primeros trimestres de 2022, desacelerándose dicha variación en el tercer trimestre de 2022. En este periodo, la variación interanual de dichos precios ha sido el 7,6%. La variación interanual de los precios de las viviendas de segunda mano fue el 7,8%, superior al 6,8% de las viviendas de nueva construcción.
Retroceden las viviendas iniciadas
La nueva oferta de viviendas no mantuvo el importante ritmo de aumento de 2021, correspondiendo un descenso del 0,9% al conjunto de viviendas iniciadas sobre el año precedente en el periodo enero-septiembre. Tras experimentar aumentos significativos en los dos primeros trimestres de 2022, en el tercer trimestre ha habido un retroceso de las iniciaciones, que no llegarán en 2022 a las 100.000 (116.000 en 2021).
En dicha evolución han influido los importantes aumentos experimentados por los costes de construcción. Tras retroceder en 2020, el conjunto de dichos costes aumentó en un 9,2% en 2021, aumento que se ha acelerado en 2022, año en el que han crecido en un 15,4% en el conjunto de los tres primeros trimestres de este año.
El aumento de precios de los consumos intermedios, correspondiente sobre todo a los materiales de construcción, se elevó al 20,3% en el periodo citado, crecimiento ampliamente superior al de los costes de la mano de obra (4,5%). Se ha producido asimismo una situación de escasez de mano de obra especializada en la construcción. Todas estas circunstancias han frenado lo que pudo ser un aumento significativo de las viviendas iniciadas, a la vista de la fuerza que ha presentado la demanda de vivienda en el conjunto del año.
2022 ha sido, pues, un año de expansión del mercado de vivienda en España. Dicha situación es compatible con la persistencia de una situación de difícil accesibilidad a la vivienda, sobre todo por parte de los nuevos hogares. Destaca sobre todo el aumento del esfuerzo para aquellos hogares que, resultando insolventes para acceder a la propiedad mediante un préstamo hipotecario, deben buscar alojamiento entre las viviendas de alquiler privado.
El precio de los alquileres ha vuelto a subir en 2022 (un 7,3% fue el aumento anual del precio del alquiler en noviembre de 2022, según Idealista.com). El nuevo crecimiento registrado por las viviendas turísticas ha reducido la oferta de viviendas de alquiler permanente, dificultando dicha circunstancia el acceso al alquiler a todos los hogares, en especial a los que tienen menos recursos. En este caso, el esfuerzo de acceso a la vivienda en alquiler supera con frecuencia el 50% de los recursos del hogar.
Aplicados a la rehabilitación
La política de vivienda estatal ha incluido un volumen importante de recursos con destino a la rehabilitación, correspondiendo la mayor parte del aumento de créditos presupuestarios a los fondos europeos. El aumento de los apoyos públicos a la construcción de nuevas viviendas de alquiler social ha sido bastante menos potente que el correspondiente a la rehabilitación. La creación de un parque de viviendas de alquiler social bastante superior al ahora existente, uno de los más bajos de entre los Estados miembro de la UE, sigue siendo una actuación pendiente para el conjunto de la política de vivienda en España.
El Consejo de la Juventud de España (CJE) reclama políticas valientes en materia de vivienda que atajen de una vez por todas los problemas estructurales de las personas jóvenes en España con una visión a corto plazo regulando los precios del mercado del alquiler y movilizando las viviendas vacías para que entren en circulación arrendataria; y a medio-largo plazo aumentando el parque público de vivienda.
Ciertamente, el Gobierno está tratando de mejorar la situación de los jóvenes, pero hay que pedirle seriedad en la forma de presentarlo, en lo que se refiere al alcance previsible de las medidas adoptadas y al ritmo de su realización. En definitiva, hay que exigirle que la legítima exhibición de las mismas en lo que tienen de mejoras sociales no sobrepase esa legitimidad entrando en el terreno de la demagogia, impropia de un gobierno progresista.
