Julio Rodríguez López
La vivienda satisface las necesidades de alojamiento de los hogares. El apoyo a la cobertura del problema de acceso es un derecho social. Sin embargo, en las últimas décadas ha tenido lugar un creciente desacople entre los niveles de precios de las viviendas y los ingresos de los hogares, aumentando el riesgo de desarrollar ‘burbujas’ inmobiliarias desde la crisis de 2008. El desajuste citado ha incrementado el esfuerzo de acceso a la vivienda, sobre todo para los hogares jóvenes y de nueva creación.
En un trabajo encargado por el Parlamento Europeo (“Políticas para asegurar el acceso a la vivienda asequible”, EMPL Committee, agosto de 2020) se atribuye a la ‘financiarización’ de la vivienda gran parte de las mayores complicaciones que en este momento supone el acceso a la misma. El trabajo mencionado emplea una definición de Naciones Unidas para dicho concepto: la transformación de la vivienda en un activo financiero o en una mercancía válida para realizar una inversión segura o para obtener beneficios, en lugar de ser un bien social.
La crisis de 2008 provocó ‘practicas depredadoras’ de las entidades de crédito entre los hogares vulnerables. En el estudio citado se comenta que en España, entre 2008 y 2013, hubo más de 500.000 subastas de viviendas, que se acompañaron después de unos 300.000 desahucios
La financiarización de la vivienda está asociada con varios procesos. El primero es el de la dependencia de la vivienda respecto de los mercados financieros, sobre todo del mercado hipotecario. En los países donde la normativa del mercado de trabajo debilita la posición del comprador de vivienda, el aumento de los riesgos hipotecarios coloca en una situación muy vulnerable a los hogares.
La crisis de 2008 provocó ‘practicas depredadoras’ de las entidades de crédito entre los hogares vulnerables. En el estudio citado se comenta que en España, entre 2008 y 2013 hubo más de 500.000 subastas de viviendas, que se acompañaron después de unos 300.000 desahucios. El miedo a la ejecución hipotecaria ha dado lugar a un descenso de la proporción de hogares que tienen una vivienda en propiedad con un crédito pendiente. De un 30% de hogares en dicha situación en 2013 en España, se ha pasado a un 27% en 2019, según la Encuesta Continua de Hogares del INE.
Un segundo factor es la creciente posesión de una segunda vivienda entre hogares de ingresos medios y altos. Una segunda vivienda puede destinarse a vivienda para los hijos de un hogar, lo que sería un caso de solidaridad intergeneracional. En países de mayor tradición liberal en materia económica, la compra de una vivienda para destinarla al alquiler puede reforzar los ingresos de tales hogares. Dicha ayuda es importante en el momento en que los hogares se convierten en pensionistas.
La compra de una vivienda es también una forma de diversificar los activos de los hogares, empleándose como residencia temporal. Una proporción importante de la riqueza nacional se mantiene como segunda vivienda. Las proporciones más elevadas corresponden a Irlanda, Portugal y Grecia, dentro de la Unión Europea. España ocupa una posición intermedia, disfrutando de tal activo el 27% de la población, que a su vez supone el 29% de la riqueza.
Un tercer factor de financiarización de la vivienda es la frecuente compra de la misma por parte de no residentes. El trabajo del Parlamento Europeo señala el importante peso que en dichas compras tienen las procedentes de países con fuerte superávit comercial y de las corporaciones trasnacionales domiciliadas en paraísos fiscales. Los inversores extranjeros expulsan a la periferia de las grandes ciudades a los hogares que no habían comprado antes de la burbuja.
En las mayores ciudades de la Unión Europea se han registrado después de 2013 importantes aumentos de los precios de las viviendas y de los alquileres. Múnich, Ámsterdam, Fráncfort y París han registrado las mayores burbujas, considerándose de nivel intermedio la desarrollada en la ciudad de Madrid en dicho periodo.
Un cuarto factor es derivado del desarrollo de plataformas de economía colaborativa (ejemplo, AirBnB). Los beneficios que tales plataformas generan a los propietarios de las viviendas que se alquilan a plazos cortos son inferiores a los costes que provocan a los hogares. Éstos se enfrentan a una reducción de la oferta de viviendas, lo que aumenta los precios de las viviendas y los alquileres. También tales plataformas afectan de forma negativa a los hoteles de niveles medios y bajos.
Por último, el lavado de dinero a través de inversiones inmobiliarias da lugar a que el ahorro de procedencia ilegal expulse del mercado de vivienda al ahorro legal que necesita comprar o alquilar una vivienda. Una vasta y compleja red de lavado de dinero se ha apreciado en los Estados miembros de la UE. El trabajo analizado destaca el alcance de la misma en Dinamarca, Alemania, Estonia, España, Letonia y Lituania.
La crisis de 2008 no frenó la financiarización de la vivienda. El crédito hipotecario se ha concentrado cada vez más en los hogares más acomodados. La laxa política monetaria desarrollada en los últimos años ha reforzado la liquidez general y el dinero ha ido a la compra de activos, entre ellos la vivienda. La política monetaria en cuestión ha dinamizado más las economías, pero ha sido un factor adicional de agravamiento del problema de acceso a la vivienda.
Vocal del Consejo Superior de Estadística del INE. Doctor en CC. Económicas por la UCM (1977). Es Estadístico Superior del Estado, en situación de excedencia, y Economista Titulado del Banco de España, en situación de jubilación. Ha sido consejero de Economía de la Junta de Andalucía, presidente del Banco Hipotecario de España, presidente de Caja de Ahorros de Granada, presidente del Consejo Social de la Universidad de Granada y gerente de la Universidad de Alcalá de Henares. Actualmente es miembro de Economistas frente a la Crisis y de la Plataforma por una Banca Pública.
