Julio Rodríguez López
Mientras avanza lentamente en el Congreso de los Diputados el Proyecto de Ley Estatal de Acceso a la Vivienda, cuya aprobación se ha previsto tenga lugar antes del final de la presente legislatura, persiste el crónico problema de acceso a la vivienda en España. A pesar de la desaceleración que sufrirá el crecimiento de la economía en el ejercicio de 2023, persiste el aumento del empleo, de acuerdo con el dato de la afiliación a la Seguridad Social, que registró en febrero de este año una variación anual del 2,5% respecto del mismo mes del año anterior.
A la vista de los precios de venta de las viviendas y del nivel de ingresos, los nuevos hogares acuden al alquiler privado, donde la oferta de vivienda es escasa y los precios del alquiler son elevados, lo que obliga con frecuencia a recurrir al alquiler de habitaciones en pisos compartidos
Los nuevos empleos tienen, por lo general, un nivel de ingresos salariales con el que resulta sumamente difícil acceder al disfrute de una vivienda con un esfuerzo razonable, esto es, con un esfuerzo que no supere la tercera parte de los ingresos del hogar. Los nuevos hogares carecen de solvencia como para acceder a una vivienda en propiedad. A la vista de los precios de venta de las viviendas y del nivel de ingresos, los nuevos hogares acuden al alquiler privado, donde la oferta de vivienda es escasa y los precios del alquiler son elevados, lo que obliga con frecuencia a recurrir al alquiler de habitaciones en pisos compartidos.
El parque de vivienda social en España es reducido. Según una estimación del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma),el número de viviendas sociales de alquiler debe ascender a unas 450.000 viviendas, menos del 2% del parque total de viviendas de España (26 millones de viviendas a fines de 2021, según estimación del Mitma).La proporción de las viviendas sociales destinadas al alquiler en España resulta bastante reducida comparada con el resto de la Eurozona, donde la proporción media asciende al 9,5%, correspondiendo a Países Bajos la proporción más elevada, por encima del 30%.
En España es casi inexistente el parque de viviendas sociales, excluido el País Vasco, donde una racional y bien dotada política de vivienda ha llevado a que en dicha comunidad autónoma existan unas 18.000 viviendas sociales de alquiler, de propiedad pública. En España debería de haber unos dos millones de viviendas sociales para aproximarse a los niveles de los países desarrollados de Europa Occidental. El déficit de viviendas sociales asciende a millón y medio de viviendas, esto es, un volumen que se va a tardar tiempo en conseguir, lo que no impide que deban de llevarse a cabo actuaciones decididas de política de vivienda para reforzar el exiguo parque de viviendas sociales existente. Mientras se logra el objetivo, deben de desarrollarse actuaciones complementarias, entre las que destacan las subvenciones a los hogares jóvenes y también a los hogares vulnerables.
Entre los años cincuenta del pasado siglo y la segunda decena del presente se construyeron en España más de seis millones de viviendas de protección oficial (VPO), que se destinaron básicamente a la venta y en su mayor parte se descalificaron como viviendas protegidas, desapareciendo de la condición de viviendas sociales. Un trabajo de los profesores Jesús Leal Maldonado y Almudena Martínez del Olmo, ‘El ocaso de un modelo de vivienda de difícil reemplazo’, Ciudad y Territorio Estudios Territoriales, Mitma, 2021, destaca cómo ante la disyuntiva de seguir impulsando los alquileres o volver a promover la compra de vivienda como acceso prevalente, es preciso pensar en el desarrollo de un parque de viviendas sociales en alquiler adecuado a las capacidades de los hogares menos favorecidos.
La construcción masiva de VPO descansó en el pasado en la garantía de disponibilidad de préstamos bancarios a tipos de interés por debajo del mercado. Según el trabajo citado, dicha medida todavía tiene recorrido por su posible aplicación al mercado de vivienda social, en especial para las viviendas promovidas por el sector público y por entidades sin ánimo de lucro. Junto al necesario desarrollo urbanístico se trató de resolver el problema de la financiación mediante la creación de un banco hipotecario público, que concediese préstamos para la promoción y venta a los adquirentes de las VPO, pues las entidades financieras tardaron en interesarse en este tipo de préstamos.
Se impuso a las Cajas de Ahorros que destinasen una cuota de sus préstamos a dicha financiación. El tercer instrumento fue el abaratamiento de los créditos a las viviendas protegidas a partir de una subvención de intereses que habían de pagar los adquirentes de las viviendas. “La ayuda financiera del Estado fue el principal instrumento para el desarrollo de las VPO”.
Se trata de transformar de nuevo la figura de la VPO para convertirla en un objeto de política social dirigido a facilitar el acceso en alquiler de los hogares que no pueden acceder a la propiedad, generalizando su destino de vivienda social de alquiler. La Ley de Suelo de 2007 estableció una reserva para la edificación de VPO en las ciudades de más de 20.000 habitantes. El Proyecto de Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda ratifica la reserva citada, y obliga a que la mitad de las viviendas que se construyan sobre la misma se destinen al alquiler. Se dan, pues, las condiciones para dar un fuerte impulso a la construcción de nuevas VPO destinadas al alquiler social. Sólo falta una pieza esencial, y es la financiación crediticia a promotor de viviendas sociales de alquiler, figura ésta que no genera ningún tipo de entusiasmo al actual oligopolio bancario español.
¿Por qué no volver a crear, bajo la tutela del Instituto de Crédito Oficial (ICO), un nuevo banco público de crédito hipotecario cuyo objetivo final sea contribuir a crear en España el tan necesario parque público de viviendas sociales de alquiler?
Vocal del Consejo Superior de Estadística del INE. Doctor en CC. Económicas por la UCM (1977). Es Estadístico Superior del Estado, en situación de excedencia, y Economista Titulado del Banco de España, en situación de jubilación. Ha sido consejero de Economía de la Junta de Andalucía, presidente del Banco Hipotecario de España, presidente de Caja de Ahorros de Granada, presidente del Consejo Social de la Universidad de Granada y gerente de la Universidad de Alcalá de Henares. Actualmente es miembro de Economistas frente a la Crisis y de la Plataforma por una Banca Pública.
