Julio Rodríguez López
En el segundo semestre de 2019 tuvo lugar un relativo enfriamiento en el mercado de vivienda en España. En dicho periodo se desaceleró el aumento de los precios de las viviendas, retrocedieron ligeramente los alquileres y disminuyeron las ventas de viviendas. Sin embargo, a pesar de la mejoría salarial registrada en 2019, los alquileres vigentes resultan excesivamente elevados respecto de los salarios. De ahí que resulte necesaria la puesta en marcha de una política de vivienda de alcance nacional, aunque la ejecución de la misma corresponda a las comunidades autónomas y a los ayuntamientos.
La nueva política de vivienda debe impulsar el volumen de viviendas de alquiler social accesibles. Entre los componentes destaca el establecimiento de una regulación que limite los precios de los alquileres
La recuperación de la economía española registrada entre 2014 y 2019 se ha apoyado en unos bajos niveles salariales. Además, ha aumentado la proporción de contratos a tiempo parcial y es elevada la presencia de los contratos temporales. En dichas condiciones escasea la solvencia para acceder a un préstamo hipotecario para la compra de vivienda y resulta necesario apelar al alquiler privado, de una vivienda o de una habitación, para poder acceder a un alojamiento.
En el tercer trimestre de 2019 el salario medio percibido en España, antes de impuestos, ascendió a 1.877 euros/mes. En dicho periodo el alquiler medio de una vivienda ascendió a 10,9 euros por m2 y mes. Ello implica un esfuerzo de acceso del 43,7% de los ingresos para un hogar monosalarial en el caso de una vivienda de 75 m2. En realidad, dicha proporción resulta bastante más elevada en las principales capitales, donde los precios del alquiler superan la media y los salarios de los jóvenes son muy inferiores al nivel medio citado.
El exceso de demanda de vivienda de alquiler está induciendo aumentos en la oferta de viviendas de dicho tipo. Pero los alquileres de las nuevas viviendas pueden resultar inaccesibles para amplios estratos de la población. Resulta, pues, imprescindible reforzar el papel del mercado con una política de vivienda a nivel nacional más enérgica que la desarrollada en los últimos años.
Los planes cuatrienales de política estatal de vivienda han perdido relevancia en los últimos años. Dichos planes se apoyaban en la financiación crediticia de nuevas viviendas de protección oficial. La restricción crediticia derivada de la crisis de 2007-2008 frenó en seco dicha financiación. La construcción de nuevas viviendas protegidas se ha reducido de forma espectacular.
En los dos últimos planes cuatrienales han desaparecido las viviendas de protección oficial (VPO). Las ayudas públicas estatales se han limitado a pagar subsidios a los inquilinos con menos recursos, actuación que contribuye a elevar los niveles de los alquileres. Se ha incluido en los planes la figura de las viviendas sociales para el alquiler, sin establecer objetivos cuantitativos
Las autonomías han seguido calificando proyectos para la construcción de viviendas equivalentes a las de protección oficial en un nivel reducido. Además, numerosas autonomías han acortado los plazos para la descalificación de tales viviendas. En estas circunstancias, la VPO no resulta una vivienda social y sigue sin existir en España un parque social de viviendas de alquiler.
La nueva política de vivienda debe de impulsar el volumen de viviendas de alquiler social accesibles. Entre los componentes destaca el establecimiento de una regulación que limite los precios de los alquileres. Dicha iniciativa puede dejarse en manos de los ayuntamientos, que fijarían topes a los alquileres donde los precios alcanzados resulten especialmente elevados. Esta actuación está ahora vigente en la mayor parte de los países de Europa Occidental. Requiere manejar un “mapa” de precios del alquiler en todo el territorio nacional, que según el Gobierno estará disponible a finales de marzo.
En segundo lugar aparece la creación de parques públicos de viviendas de alquiler, que se formarían a partir de viviendas de nueva construcción y de viviendas existentes procedentes del sector privado. La construcción de nuevas viviendas sociales, que deberían tener la condición de viviendas protegidas destinadas al alquiler, se realizaría sobre suelo cedido por los municipios, procedente de las cesiones de edificabilidad derivadas de los nuevos desarrollos privados, de acuerdo con la normativa urbanística vigente, estatal y autonómica.
Se penalizaría la existencia de viviendas vacías en las zonas más tensionadas. Los ayuntamientos establecerían registros de demandas de viviendas. Los pisos turísticos deberían ser objeto de regulación estatal. La normativa antidesahucios debe de asimilarse a la vigente en Europa Occidental, estableciendo una segunda oportunidad para los insolventes de buena fe.
Como dijo el ministro Ábalos en las Cortes, son necesarios más recursos para la política de vivienda. Se debe coordinar el uso de los mismos desde el Gobierno de España. El objetivo final de dicha política sería el de crear en unos ocho años un parque social de viviendas de alquiler en España que se aproxime a las 100.000 viviendas.
Vocal del Consejo Superior de Estadística del INE. Doctor en CC. Económicas por la UCM (1977). Es Estadístico Superior del Estado, en situación de excedencia, y Economista Titulado del Banco de España, en situación de jubilación. Ha sido consejero de Economía de la Junta de Andalucía, presidente del Banco Hipotecario de España, presidente de Caja de Ahorros de Granada, presidente del Consejo Social de la Universidad de Granada y gerente de la Universidad de Alcalá de Henares. Actualmente es miembro de Economistas frente a la Crisis y de la Plataforma por una Banca Pública.
