Julio Rodríguez López
El Banco de España mantiene una estrecha atención a la situación del mercado y de las políticas de vivienda. Tras la amplia descripción del mercado del alquiler en España del verano de 2019, los mismos autores han realizado una descripción de las políticas relativas al alquiler de vivienda en los países de “economía avanzada” (López-Rodríguez y Matea, “La intervención pública en el mercado del alquiler de vivienda: una revisión de la experiencia internacional”, enero 2020).
Los mayores recursos anunciados se deben destinar al fomento de la creación de un parque de viviendas sociales de alquiler. Dichas viviendas deben de equipararse a viviendas de protección oficial destinadas al alquiler
El nuevo documento aparece en un momento de fuertes aumentos de los alquileres en un amplio conjunto de países desarrollados. La situación del mercado del alquiler es la resultante de la evolución de dichas economías en la etapa posterior a la ‘gran recesión’ de 2008-2011 y también de las políticas de vivienda practicadas.
El Banco de España clasifica las intervenciones públicas en el mercado del alquiler de vivienda en tres grupos. El primero es el de los controles directos del precio de los alquileres. Estas actuaciones tienen mala prensa en España, en parte por la desafortunada y prolongada intervención que durante el franquismo se hizo en los años cuarenta del pasado siglo.
El segundo bloque lo forman las actuaciones que inciden sobre la oferta, consistentes en la provisión pública de viviendas de alquiler a precios regulados. Estas políticas han creado parques de viviendas de alquiler social, y con frecuencia han supuesto importantes aportaciones de recursos.
En España ha habido aportaciones de recursos públicos para la promoción y construcción de viviendas de protección oficial (VPO), destinadas a la venta a precios teóricamente inferiores a los del mercado. Dichas viviendas se vendieron y después se permitió la descalificación de las mismas. No existe en España un parque público significativo de viviendas sociales de alquiler.
El tercer bloque lo integran las que se denominan “políticas indirectas” sobre el mercado de alquiler. En este apartado se incluyen las actuaciones de regulación de los contratos de alquiler residencial, las políticas fiscales, la regulación local sobre usos del suelo y vivienda de alquiler y la regulación del alquiler de vivienda para usos turísticos.
Ante la situación de exceso de demanda en los mercados locales de alquiler se analizan las ventajas e inconvenientes de los diferentes instrumentos destinados a fomentar las viviendas de alquiler social. Las políticas de control directo tienen una influencia inmediata sobre los precios del alquiler, pero el mantenimiento prolongado de los controles puede afectar a la oferta de viviendas de alquiler.
La creación de un parque público de alquiler a precios asequibles puede ser positiva si se realiza un diseño eficiente de las mismas y se evita la segmentación del mercado de vivienda. Las políticas fiscales acaban desviando recursos a propietarios y promotores de viviendas de alquiler al actuar por el lado de la demanda. El documento crítica las políticas urbanísticas locales que pretenden incidir sobre la oferta de viviendas de alquiler. Hacer una ciudad es bastante más que construir viviendas.
El trabajo en cuestión aparece en un momento en el que el nuevo Gobierno debe enfrentarse a una situación de elevados precios del alquiler. En línea con el documento comentado, los mayores recursos anunciados se deben destinar al fomento de la creación de un parque de viviendas sociales de alquiler. Dichas viviendas deben de equipararse a viviendas de protección oficial destinadas al alquiler. El Plan Estatal de Vivienda debe de reformarse y dotarse de mayores medios.
Vocal del Consejo Superior de Estadística del INE. Doctor en CC. Económicas por la UCM (1977). Es Estadístico Superior del Estado, en situación de excedencia, y Economista Titulado del Banco de España, en situación de jubilación. Ha sido consejero de Economía de la Junta de Andalucía, presidente del Banco Hipotecario de España, presidente de Caja de Ahorros de Granada, presidente del Consejo Social de la Universidad de Granada y gerente de la Universidad de Alcalá de Henares. Actualmente es miembro de Economistas frente a la Crisis.
