Julio Rodríguez López
La profunda crisis económica que ha provocado la pandemia del coronavirus ha acentuado las dificultades de acceso a la vivienda a numerosos hogares. En la presentación de los Presupuestos Generales del Estado de 2021 el vicepresidente del Gobierno, Pablo Iglesias, ha anunciado que en el plazo de unos cuatro meses el Gobierno aprobará una ley de control de los alquileres. Dicha ley tendrá un carácter ampliamente intervencionista en el mercado de viviendas de alquiler, ante la situación de emergencia social de una parte sustancial de los asalariados.
En líneas generales, entre los datos básicos del mercado de alquiler en España destaca el hecho de que, según la Encuesta Continua de Hogares del INE, en 2019 había 3,4 millones de hogares viviendo de alquiler, el 18,3% del total de hogares. La proporción citada se elevó al 52,1% entre los hogares de edades comprendidas entre los 16 y 29 años y al 79,3% entre los hogares de extranjeros procedentes de países de fuera de la Unión Europea.
La situación más frecuente es que exista una norma estatal que permita a los ayuntamientos establecer algún tope a los aumentos de los alquileres, aunque no están claras las consecuencias de dichas normas
El peso del alquiler en España es el más reducido entre los países de Europa Occidental. Dicha situación es consecuencia de que durante bastante tiempo la política de vivienda se concentró en la promoción y venta de viviendas protegidas destinadas a la venta. Dichas viviendas se han convertido en viviendas libres, resultando de ello un parque de viviendas sociales de alquiler de tamaño reducido.
Según una estimación del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA) publicada en septiembre de este año, en España sólo había 452.000 viviendas sociales de alquiler, el 2,5% del parque de viviendas principales, y menos del 1% del parque total de viviendas de España. Dichas proporciones se situaban entre las proporciones más reducidas de Europa.
Entre 2013 y 2019 los aumentos de precios de los alquileres han sido acusados, superiores a los de los precios de venta de las viviendas, frente a una situación de práctico estancamiento de los salarios. Esta evolución ha provocado una situación de exceso de demanda en el mercado de alquileres, visible sobre todo en las mayores capitales. Los precios de los alquileres han subido porque a los precios corrientes hay más inquilinos potenciales que caseros potenciales. Además, en las presentes condiciones de los hogares asalariados el acceso a la vivienda en propiedad mediante un préstamo hipotecario resulta imposible por la falta de solvencia de los mismos.
Una situación de exceso de demanda en el mercado de alquileres se puede corregir por dos vías. La primera consiste en generar un aumento de la oferta, lo que justificaría la puesta en marcha de un plan de construcción de viviendas sociales de alquiler. Dicha construcción se realizaría sobre suelo aportado por los ayuntamientos, procedentes de los suelos urbanizados ya obtenidos mediante la gestión urbanística para su edificación inmediata. La financiación de dicho plan descansaría en los presupuestos de las diferentes administraciones públicas y también en la financiación hipotecaria a promotor de viviendas de alquiler.
La segunda vía para la corrección de la situación de exceso de demanda consiste en la introducción de alguna forma de control de alquileres. Dentro de España el Parlamento catalán aprobó en septiembre la ley 11/2020, del alquiler de Cataluña, vigente desde el día 23 de dicho mes. La norma en cuestión afecta a los nuevos contratos que se realicen a partir de su puesta en vigor, mientras que a los contratos existentes sólo les afectaría en el caso de que se produjese una novación.
Las viviendas afectadas serían las situadas en las denominadas “áreas con mercado de vivienda tenso”, que cubren a las 60 principales ciudades de Cataluña. Los precios de los alquileres en los nuevos contratos y en los que son objeto de novación no deberán superar los precios de referencia del alquiler correspondientes a las citadas áreas tensas. Cataluña dispone de una información sobre los precios del alquiler superior a la del resto de España, por resultar obligatorio el depósito de una copia del contrato de alquiler en un organismo de la Generalitat. La ley en cuestión establece la posibilidad de imponer sanciones administrativas comprendidas entre los 3.000 y los 90.000 euros, en caso de que los alquileres superen los límites establecidos.
El Consejo de Garantías Estatutarias de la Generalitat consideró que el texto de la ley excedía las competencias atribuidas al Parlamento conforme a la Constitución y el Estatuto de Autonomía de Cataluña. Sin embargo, el Gobierno de España no ha recurrido la ley en cuestión, que en este momento está plenamente en vigor. La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de España (Ley 29/1994) establece que el precio del alquiler lo pactarán libremente el arrendador y el arrendatario.
Hasta la llegada de la pandemia las fuertes subidas de los precios de los alquileres se han generalizado en Europa Occidental, sobre todo en las grandes ciudades. Dicha evolución, agravada con frecuencia por el desarrollo de los alquileres turísticos, ha provocado la implantación de algún sistema de control o de tope de los alquileres en varios países de Europa Occidental. La situación más frecuente es que exista una norma estatal que permita a los ayuntamientos establecer algún tope a los aumentos de los alquileres, aunque no están claras las consecuencias de dichas normas.
Suele señalarse a la posible reducción de la oferta de alquiler como el principal inconveniente del establecimiento de controles. Se debería intentar minimizar el posible efecto contractivo que la nueva norma tendría sobre una oferta de viviendas de alquiler que en España es a todas luces insuficiente. Tampoco sería deseable abrir la posibilidad de que cada comunidad autónoma llegase a tener su propia normativa de alquiler, pues la dispersión consiguiente afectaría al buen funcionamiento del mercado de vivienda en España.
Vocal del Consejo Superior de Estadística del INE. Doctor en CC. Económicas por la UCM (1977). Es Estadístico Superior del Estado, en situación de excedencia, y Economista Titulado del Banco de España, en situación de jubilación. Ha sido consejero de Economía de la Junta de Andalucía, presidente del Banco Hipotecario de España, presidente de Caja de Ahorros de Granada, presidente del Consejo Social de la Universidad de Granada y gerente de la Universidad de Alcalá de Henares. Actualmente es miembro de Economistas frente a la Crisis y de la Plataforma por una Banca Pública.
