Julio Rodríguez López
El comportamiento del mercado de vivienda en el primer semestre de 2020 ha estado estrechamente ligado a las consecuencias de las medidas adoptadas para hacer frente a la pandemia del Covid-19. Las ventas de viviendas descendieron abruptamente en los meses de marzo y abril sobre los niveles precedentes. La posterior recuperación de las ventas desde junio no ha permitido alcanzar los niveles previos a la crisis, que son los de febrero de 2020. La evolución de las ventas parece haber afectado más a los precios de las viviendas y a la nueva construcción que a los alquileres.
En el comportamiento de las ventas de viviendas resultó evidente la incidencia del Real Decreto Ley 10/2020, de 29 de marzo, que estableció el cese de toda actividad considerada como no esencial entre el 30 de marzo y el 9 de abril de 2020. En el segundo trimestre de 2020 las compraventas registradas de viviendas descendieron en un 40,7% sobre las del trimestre precedente, según los datos publicados por el INE, procedentes de los registros de la propiedad.
La pandemia del coronavirus provocó un descenso del empleo y de la actividad en el segundo trimestre de 2020, lo que llevó a un importante retroceso de las ventas de viviendas en el segundo trimestre del año
La estadística del Consejo Superior del Notariado presentó una caída trimestral aún más intensa, el 44%. En el periodo enero-junio las compraventas registradas experimentaron un descenso del 24,6% sobre el mismo periodo de 2019, situándose en un nivel anual de ventas de 380.000, lejos de las 501.000 de 2019. Las compraventas registradas descendieron de forma acusada entre los meses de marzo y de mayo, advirtiéndose una recuperación moderada en las ventas del mes de junio (27.221). En todo caso quedan todavía muy lejos del nivel alcanzado en febrero de 2020 (44.104).
El número de préstamos hipotecarios experimentó una evolución similar a la de las ventas de viviendas. En el segundo trimestre de 2020 el número de préstamos hipotecarios formalizados descendió un 27,2% sobre el trimestre precedente. En el periodo enero-junio el número de préstamos descendió un 25,2% sobre el mismo periodo de 2019. Se pasó así de un total de 276.065 préstamos formalizados en 2019 a una previsión de 206.524 en 2020, de mantenerse la evolución del cuatrimestre comprendido entre marzo y junio de este año.
La recuperación del número de préstamos hipotecaros formalizados empezó antes que en las ventas. En mayo y junio subió el número de préstamos formalizados, aunque también los niveles alcanzados en dichos meses resultaron lejanos de los correspondientes al último mes de la etapa ‘normal’, esto es, febrero de 2020. En el primer semestre de 2020 la cobertura de las ventas de viviendas mediante préstamos hipotecarios ha subido hasta el 56,9% (46,2% en 2019). Esto implica que el descenso de la demanda de viviendas ha debido producirse en las compras efectuadas por inversores, que no suelen necesitar de un préstamo hipotecario.
El descenso de las ventas de viviendas y de los préstamos hipotecarios ha afectado a los precios de las viviendas y también a la construcción de nuevas viviendas. En el primer semestre de 2020 (enero-mayo) las viviendas iniciadas, estimadas por los visados de obra nueva, experimentaron un retroceso del 42,6% sobre el trimestre precedente.
El total de viviendas iniciadas entre enero y mayo de 2020 registró un descenso del 28,7% sobre el mismo periodo de 2029, correspondientes a un nivel inferior a las 75.000 (106.300 en 2019). La inversión en vivienda (obra nueva) disminuyó un 19,9% en el primer semestre de 2020 sobre el año anterior, según estimación de la Contabilidad Nacional de España.
Junto al descenso de la nueva construcción residencial, en los precios de las viviendas se apreció una acusada desaceleración, según la evolución del índice de precios de viviendas estimado por el INE. Este indicador registró un aumento intertrimestral de sólo el 0,1% en el segundo trimestre de 2020, a lo que correspondió un aumento interanual de precios del 2,1% en este periodo de tiempo. En la estadística de precios de vivienda del portal inmobiliario Idealista.com se registró un descenso de los precios de las viviendas del 0,8% en el segundo trimestre, al que correspondió una disminución interanual del 2,6% en junio de 2020 (3,6% en 2019).
Los alquileres de viviendas sufrieron un aumento intertrimestral del 4,0% en el segundo trimestre, alcanzando un aumento del 2,4% en la variación interanual en mes de agosto de 2020. Destacaron los retrocesos interanuales sufridos en las autonomías de Baleares y de Canarias y el bajo crecimiento registrado en la Comunidad de Madrid, 0,4%. Aunque ha habido desaceleración en precios y en alquileres de viviendas, el comportamiento de los alquileres ha resultado ser bastante menos deprimido que en el caso de los precios de venta de las viviendas. Esta disparidad de comportamiento entre precios y alquileres de viviendas se debe posiblemente al mayor desequilibrio existente en el caso de los alquileres entre demanda y oferta de viviendas destinadas al alquiler.
La evolución del empleo ha contribuido al negativo comportamiento de la demanda y de los precios de las viviendas en 2020. Así, en el segundo trimestre de 2020 el empleo EPA descendió en un 5,5% sobre el trimestre precedente, registrando un descenso del 6,1% sobre el mismo trimestre de 2019. El número de afiliados a la Seguridad social disminuyó un 4,4% en el segúndo trimestre, registrándose una caída del 2,3% en el número de afiliados en el mes de agosto de 2020.
La pandemia del coronavirus provocó un descenso del empleo y de la actividad en el segundo trimestre de 2020. Este descenso del empleo y las dificultades para tramitar la venta de viviendas llevó a un importante retroceso de las ventas de viviendas en el segundo trimestre del año. El descenso de la demanda hizo aparecer una acusada desaceleración de los precios de las viviendas y un fuerte retroceso en la construcción de nuevas viviendas. Las menores ventas tiraron hacia abajo de la construcción de nuevas viviendas y forzaron además un importante descenso de la inversión en viviendas. La recuperación de las ventas en junio queda muy por debajo del nivel alcanzado por tales ventas al inicio del año, en tiempos de normalidad en el mercado de vivienda.
Todo indica, pues, que habrá una recuperación de ventas de viviendas, préstamos hipotecarios y de nueva construcción residencial en el segundo semestre de 2020. Sin embargo dicha recuperación no permitirá alcanzar los niveles correspondientes al inicio del año, con lo que en 2020 habrá retrocedido la actividad general del mercado de viviendas.
Vocal del Consejo Superior de Estadística del INE. Doctor en CC. Económicas por la UCM (1977). Es Estadístico Superior del Estado, en situación de excedencia, y Economista Titulado del Banco de España, en situación de jubilación. Ha sido consejero de Economía de la Junta de Andalucía, presidente del Banco Hipotecario de España, presidente de Caja de Ahorros de Granada, presidente del Consejo Social de la Universidad de Granada y gerente de la Universidad de Alcalá de Henares. Actualmente es miembro de Economistas frente a la Crisis y de la Plataforma por una Banca Pública.
