Julio Rodríguez López
En el ‘Informe Anual 2022’ del Banco de España, publicado en mayo de este año, se comenta el aumento del número de hogares que viven de alquiler en España. Dicho informe destaca que los datos disponibles revelan que entre 2011 y 2021 el número de hogares que vive de alquiler aumentó en 800.000. A pesar de dicho crecimiento, el alquiler sigue teniendo en España un peso más reducido que el observado en el promedio de la Unión Europea.
En algunas ciudades españolas se han adoptado iniciativas contra los excesos en materia de vivienda turística, caso de Barcelona, Valencia o Palma, en contraste con la actitud pasiva del Ayuntamiento de Madrid que rige José Luis Martínez-Almeida
El aumento del número de hogares que viven de alquiler se explica, en primer lugar, por el dinamismo de la demanda de los jóvenes en las áreas urbanas, en especial entre los hogares con edades comprendidas entre los 30 y los 44 años, sobre todo en las áreas con mayor concentración de la actividad económica y de la población. En segundo lugar, entre los hogares que viven de alquiler destacan los trabajadores asalariados sin contratos a tiempo completo y los desempleados. La actitud más restrictiva de los bancos en materia de concesión de nuevos préstamos hipotecarios ha reducido la relación préstamo-precio de la vivienda, apareciendo como poco solventes los jóvenes hogares ante los bancos, situación que hace muy difícil al acceso a la vivienda en propiedad.
Pues, bien, la mayor demanda de viviendas de alquiler por parte sobre todo de los jóvenes no ha estado acompañada de un aumento equivalente del componente de la oferta de viviendas destinada al alquiler. Esa evolución explica que el precio del alquiler mediano creciese en un 20% entre 2015 y 2021 (el 12% en términos reales), aumento superior al de los salarios en el mismo periodo de tiempo.
Según el Banco de España, el reciente dinamismo de los precios del alquiler se produce en un contexto de oferta restringida por el limitado aumento de la provisión publica de viviendas de alquiler y la aparición de usos alternativos de la vivienda residencial. El parque de vivienda de alquiler social de titularidad pública se sitúa en España en torno a las 290.000 viviendas, en las que residiría el 1,5% de los hogares, proporción muy inferior al promedio del 7,5% en la Unión Europea, dentro de la cual la proporción mayor corresponde a Países Bajos, donde la proporción citada asciende al 34,1%.
El ‘Informe Anual 2022’ señala que en los últimos años “se observa un crecimiento del número de viviendas turísticas, que supondrían el 1,2% del parque total de viviendas y el 1,6% del total de viviendas principales, así como la aparición de nuevas formas de arrendamiento por periodos inferiores a un año en mercados en los que existe una elevada demanda de vivienda residencial”.
La estimación del número de viviendas turísticas por el INE se refiere sólo a las registradas legalmente, siendo posible que el número real supere ampliamente al de las registradas. La regulación de las viviendas turísticas está en manos de las comunidades autónomas y de los ayuntamientos, situación que genera confusión e inseguridad (‘El País’, “Ante los pisos turísticos”, 12 de diciembre de 2022).
Llama la atención el contenido de la Disposición Adicional Quinta de la recientemente promulgada Ley 12/2023, de 24 de mayo (BOE de 25 de mayo de 2023), por el Derecho a la Vivienda. “En el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de la ley se constituirá un grupo de trabajo para avanzar en una propuesta normativa de regulación de los contratos de alquiler de uso distinto al de vivienda a que se refiere el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), en particular de los contratos de arrendamiento celebrados por temporada sobre fincas urbanas de uso vivienda”. El texto de la Disposición Adicional citada, un tanto sorprendente, revela que sigue pendiente la regulación de las viviendas turísticas a nivel nacional.
El artículo citado de ‘El País’ señala que el alquiler vacacional ha generado efectos perversos en las ciudades, contribuyendo a la expulsión acelerada de la clase media que garantiza la habitabilidad de los barrios. En algunas ciudades españolas se han adoptado iniciativas contra los excesos en materia de vivienda turística, caso de Barcelona, Valencia o Palma, en contraste con la actitud pasiva del Ayuntamiento de Madrid.
La última estimación del número de viviendas turísticas publicada por el INE se refiere a febrero de 2023. En dicho mes el número de viviendas turísticas ascendió a 305.136. El total de plazas turísticas era 1.545.368, 5,06 plazas por vivienda. El número más elevado entre las comunidades autónomas correspondió a Andalucía, con 70.194 viviendas turísticas, seguida por las 49.950 de la Comunidad Valenciana.
En relación con el parque de viviendas total, la proporción media de España es del 1,21%. La proporción mayor de viviendas turísticas es la de Baleares, con el 4,33%, seguida por Canarias, con el 4,10%. La provincia con la proporción más elevada es la de Las Palmas, 4,35%, seguida por Málaga, con 3,94%. El número total de viviendas turísticas en febrero de 2023 es todavía inferior al de agosto de 2020. La pandemia produjo en principio un descenso del total citado, que persistió hasta 2022, advirtiéndose una recuperación del total citado en agosto de este último año.
La cifra de febrero de 2023 ha supuesto un aumento interanual del 6,7%. Los aumentos mayores fueron los de Navarra (32,1%) y Asturias (23%). Destacó el descenso registrado en Cataluña (-7,5%), donde ha debido pesar el retroceso correspondiente a la provincia de Barcelona. La evolución del total de viviendas turísticas revela que está teniendo lugar un nuevo proceso de incremento de las mismas, con el consiguiente deterioro de la calidad de vida de las ciudades, además de complicar la convivencia en las viviendas colindantes. Es de desear que el grupo de trabajo previsto en la Ley de Vivienda avance alguna vez en producir una mínima regulación a nivel estatal.
Vocal del Consejo Superior de Estadística del INE. Doctor en CC. Económicas por la UCM (1977). Es Estadístico Superior del Estado, en situación de excedencia, y Economista Titulado del Banco de España, en situación de jubilación. Ha sido consejero de Economía de la Junta de Andalucía, presidente del Banco Hipotecario de España, presidente de Caja de Ahorros de Granada, presidente del Consejo Social de la Universidad de Granada y gerente de la Universidad de Alcalá de Henares. Actualmente es miembro de Economistas frente a la Crisis y de la Plataforma por una Banca Pública.
